加拿大 / CANADA

1.加國房價漲幅居發達國家第四

豐銀最新報告顯示,由於超低利率大大刺激房市,今年二季度國內房價年比漲幅高達8.3%,僅次於愛爾蘭的13.3%,瑞典的10.1%,澳洲的8.3%,名列第四,高於美國的5.4%和英國的5.6%,是發達國家中漲幅最高的國家之一。

海外需求增豐銀經濟師渥倫(Adrienne Warren)女士說,加元貶值,也刺激了海外買家需求,尤其刺激海外買家對國內豪宅市場需求。傳統上來說,海外買家最感興趣美、英、澳、加等國房產。最刺激海外買家需求的是匯率。一個國家貨幣貶值,會增加該國房市對海外買家吸引力,從而影響到英美等貨幣強勁的國家房市。今年,澳洲和加拿大貨幣一直貶值,房價一路飆漲,尤其是悉尼和墨爾本等大城市房價更是狂飆。目前悉尼房屋中位價已超100萬澳元,面臨和溫哥華一樣的房屋擔負力危機。其中中國富人,即使人民幣貶值,也對海外豪宅需求強烈。房價尤其是豪宅價格仍有上漲可能。

房市泡沫?關於多倫多和溫哥華房市泡沫的討論也一直未停歇過,甚至連加拿大央行都公開說多、溫二市房價太高了。但渥倫認為,房價暴漲不是被外國買家推動,而是因房屋、尤其是獨立屋供應太緊張,迫使國內買家互相之間抬價哄搶所致。渥倫對CBC新聞說,過去一年國內房市比多數人想像的要強勁,但房價持續上漲主要是被多、溫二市房價推動。許多人買房,都想就近工作地點買,不想上下班通勤花太多時間。雖說經濟疲軟,但房市需求一直火熱,部分是因超低利率推動,但各地房市需求不太均衡。

房價暴漲的發達國家中,愛爾蘭是個有趣例子。2007年全球金融危機時,愛爾蘭債台高築,整個國家都接近破產,房價經歷飆漲後,於2007~2012年期間一路大跌。2013年推出救市計劃後,房市似乎恢復正常,自此一直增長,去年房價更是大漲。
城市土地學會(Urban Land Institute)與普華永道(PwC)會計師事務所聯合發表的研究報告指,大量20多歲至40多歲的人士未來或傾向在郊區置業,遠離現居的市中心。研究指,年青置業者因未能負擔市區置業,加上未來公交普及,以及科技進步,令他們願意走入郊區。研究訪問了多名地產發展商及投資者,以審視美加兩地房地產市場的來年趨勢。部分受訪者表示已看到20多至40多歲的人士開始捨棄市區的分契共管式住宅。


多市仍屬第二熱門普華永道加拿大地產稅務部主管Chris Potter指:「預期城市會繼續增長,城市會變得更稠密。不少人表示郊區未死,繼續有人想搬到郊區,而負擔能力是搬遷主因。」報告指多市房價雖持續高於置業者負擔能力,但用作租盤的住宅樓宇建築量仍持續上升,更多屋主並認真考慮套現手上高價物業而轉為終生租屋。報告列選多市為來年第二熱門置業投資房市,較上次研究上升一級。報告並指加國仍然是國際投資者心目中的「避風港」,中國投資者於加國置業投資額於十年內增加一倍多,並預計將會上升。

台商主要集中於多倫多、蒙特婁及溫哥華三地,均分別組成台商會或台灣商會組織(參見附錄一)。旅加台商主要經營行業包括電腦及其周邊設備、資訊服務、紡織、食品、禮品、電子及電氣產品、房地產、家具、餐飲、貨運服務、金融服務及旅遊服務業等。我國的中華航空、長榮航空、兆豐國際商業銀行、華碩電腦及宏碁電腦等,在加營業或設有銷售據點、代理商。根據經濟部投資審議委員會統計,自1952年至2013年12月止,我國累計對加國投資金額達3億9,300萬美元,共80件。自80年代中期以來,我國企業在加拿大投資經營規模迅速擴大,涉入之產業類別相當廣泛,特別是大溫哥華地區及多倫多地區已成為我國企業在北美經營的重鎮之一。

加拿大富於天然資源,但企業生產力較低、高稅捐、勞工短缺及省份之間的貿易障礙向為投資者所詬病,而且在電話通訊、電視、廣播、金融及海空運輸等方面對外資的經營權亦有頗多限制,故大型外資多集中在石油、天然氣及礦產等方面。

例如,中國海洋石油總公司以151億美元收購加國石油及天然氣公司尼克森(Nexen)及馬來西亞國家石油公司Petronas以60億加元收購Progress Energy Resource。依國家別來看,美國向為加國最大的外來投資國家,惟過去十年來,美國占加拿大外來投資總額之比率持續下降,已由2002年之64.9%下降至2013年之51.3%。

根據加拿大統計局表示,截至2013年底美國在加拿大的投資存量為3,521億加元,美國占加拿大外來投資總額的51.3%,較201年底占51.5%,下降0.2%。以業別觀之,2013年外來投資案統計,製造業吸收外來投資約占加國外來投資總額的18.49%,企業經營服務產業約佔38.06%,能礦資源產業約佔13.56%,零售批發業約占14.59%,其他產業約占14.95%。

 

加拿大是一個由十個省和三個地區組成的聯邦。整個國家可分為四個主要區域:加拿大西部、加拿大中部、大西洋省份以及加拿大北部。在醫療保險、教育及社會福利等方面,省會比地區擁有較多自治權。各省的稅收總合會比聯邦政府多,這種政府架構在世界上是非常罕有。聯邦政府可以在其他省份推行聯邦法律,例如加拿大衛生法,即使省政府可以選擇不實行這些法律,但它們很少會這樣做。聯邦政府也有使用均等支出以確保每個省份都要付上相同的經濟負擔以換取相同的服務。

 

1.渥太華

渥太華(Ottawa)是加拿大的首都,全國第四大城市,面積2,779平方公里,位於安大略省東南部,渥太華河南岸,多倫多以東400公里,蒙特婁以西190公里。在2011年人口統計中,渥太華城市有883,391人,市區有1,236,324人,使其成為人口普查都會區域(CMA)第四的城市。在1826年9月26日以「Bytown」之名建立,1850年1月1日合併為一個城鎮,並於1855年1月1日以「渥太華」之名合併取代。並不斷發展成為加拿大的政治和工業技術中心。城市的原有邊界由後來經過多次的小規模兼并而擴大的。「渥太華」這個名稱是來自亞岡昆語(Algonquin language)adawe,意思為「貿易」。渥太華常被華人簡稱為渥京。加拿大與美國、澳大利亞等國不同,沒有將首都城市設為聯邦直轄的行政區,但是渥太華的土地管理和都市計畫是由國家首都委員會(National Capital Commission)負責。渥太華最初為愛爾蘭和法國的基督教鄉鎮,現在已成為一個具有多元文化、高水準生活水平,低失業率的大城市。

2.多倫多

多倫多(Toronto),是北美洲國家加拿大安大略省首府,加拿大的最大城市。多倫多坐落在安大略湖西北岸的南安大略地區。根據2012年七月的加拿大人口普查,多倫市人口達2,790,060,為加拿大最大城市。多倫多市是大多倫多地區的心臟地區,也是安大略省南部人口稠密區(稱作「金馬蹄地區」)的一部分。城市區有5,132,794名居民。在2011年人口普查中,多倫多人口普查區有5,583,064名居民,而覆蓋範圍較廣的大多倫多地區則有6,054,191名居民。作為加拿大的經濟中心,多倫多是一個世界級城市,也是世界上最大的金融中心之一。多倫多在經濟上的領先地位在於金融、商業服務、電信、宇航、交通運輸、媒體、藝術、電影、電視製作、出版、軟體、醫藥研究、教育、旅遊、體育等產業。多倫多證券交易所是世界第七大交易所,總部設於市內,有多數加拿大公司在這裡上市。多倫多的國際性人口體現出它是前往加拿大移民的重要落腳點。而市內49%的人口是在加拿大以外誕生,也造就多倫多成為世上種族最多樣化的城市之一。目前多倫多的低犯罪率、潔淨的環境、高生活水準、以及對多樣文化的包容性,令該市被多個經濟學智囊團列為世界上最宜居的城市之一。另一方面,多倫多於2006年被列為加拿大生活成本最高的城市。大約1/3的加拿大人居住在距多倫多兩小時車程的郊區。加拿大大約1/6的就業機會在該市。多倫多當地的華僑及華裔人口多達四十萬,相當於加拿大全國約百分之一的人口。

3.溫哥華

溫哥華(Vancouver)是加拿大英屬哥倫比亞省低陸平原地區一沿岸城市。據2011年人口普查所示,溫哥華市內有603,502名居民,而大溫哥華地區的人口則超過230萬,是英屬哥倫比亞省以至加拿大西部最大的都會區,以及全國第三大都會區;市內人口則在全國排行第八。溫哥華以英國航海家喬治·溫哥華命名,歐洲人抵達溫哥華一帶後,區內經濟早期主要依賴於林木業。加拿大太平洋鐵路於1887年延至溫哥華後,溫哥華成為北美西岸水陸路交通的主要樞紐之一,更構成遠東地區、加拿大東部和英國之間貿易往來的重要一環。溫哥華港現時是加拿大最大和最繁忙的港口,以貨物總噸數計也是北美第四大港口。此外,溫哥華的自然環境深受遊客歡迎,令旅遊業成為市內繼林木業後第二大經濟支柱。溫哥華也是北美繼洛杉磯和紐約後第三大製片中心,更有「北方好萊塢」之稱。也是20世紀後,與美國聖弗朗西斯科為華人在北美最集中的地區。溫哥華近年經常在各項世界最佳居住城市的調查中名列前茅。溫哥華亦曾於2010年與125公里以外的威士拿聯手舉辦冬季奧運會和冬季殘奧會。除次之外溫哥華還將舉辦2015年女子世界盃足球賽,一些賽事也會在溫哥華舉行,決賽場地設在卑詩體育館。

4.蒙特婁

蒙特婁(Montreal),又稱蒙特利爾、滿地可,是一座位於加拿大魁北克省西南部的城市,主要位於聖勞倫斯河中的蒙特婁島及周邊小島上。根據2011年人口普查,蒙特婁人口約為342萬,是魁北克省內最大城市、加拿大第二大城市及北美第十五大城市。「蒙特婁」一詞來源於中古法語「Mont Royal」,意思為「皇家山」,至今蒙特婁城中心的地標皇家山仍以此命名。法語是蒙特婁的官方語言,也是城市裡最常用的語言,使用人口占城市總人口的60.5%,使得蒙特婁成為世界上僅次於巴黎的第二大法語城市。蒙特婁曾經是加拿大經濟首都,擁有最多的人口及最發達的經濟,但是在1976年蒙特婁奧運會後被安大略省的多倫多超過。今天蒙特婁仍然是加拿大最重要的經濟中心之一,航空工業、金融、設計、電影工業等行業發達。蒙特婁被認為是世界最佳宜居城市,並被聯合國教育、科學及文化組織認定為設計之城。

加拿大大多數房子都是通過房地產經紀來出售
,也有一些
選擇
自行銷售。
售中的房產
會在庭院或樓面
前豎有
"
待售
"
的廣告牌子,亦可
當地報紙
中的分類廣告
尋找待售房產
買房子時,有許多
隱性的費用,
這些費用在某些省份裡
可能包含在
需支付的經紀
人的佣金、律師或公證人的費用、每年需繳付的不動產稅、房屋保險、登記費、買房
人須支付的其它各種稅以及維持一所房子正常運轉所需的各種費用
-----
取暖費、電費、
水費、排污費等等。

加拿大大多數房子都是通過房地產經紀來出售,也有一些屋主選擇自行銷售。出售中的房產會在庭院或樓面前豎有"待售"的廣告牌子,亦可當地報紙中的分類廣告來尋找待售房產。買房子時,有許多隱性的費用,這些費用在某些省份裡可能包含在需支付的經紀人的佣金、律師或公證人的費用、每年需繳付的不動產稅、房屋保險、登記費、買房人須支付的其它各種稅以及維持一所房子正常運轉所需的各種費用-----取暖費、電費、水費、排污費等等。

去2年加幣持續貶值,吸引外國投資者積極進軍加拿大房市,趁此機會收購滑雪勝地的木屋別墅以及商業房地產。
受到油價大跌影響,加幣自2013年以來已重貶25%。
加拿大艾伯塔省(Alberta)的度假景點尤其吸引想撿便宜的外國投資者。當地以能源業為主的地區,其房價已跟著油價下跌。
在紐約經營1家科技企業的史密斯(Dave Smith),正在物色艾伯塔省房產。他表示,加拿大絕對是很棒的目標,「現在不去投資才奇怪,因為總有一天房價會回彈,這只是時間問題。」
在艾伯塔省風景如畫的山區城市如坎莫爾(Canmore)、班夫(Banff),當地買家數量銳減,房屋仲介商希望外國投資者的出現,能挽救當地房價跌勢。該省失業率已攀升至2010年以來高點。
蘇富比國際房地產公司(Sotheby's International Realty)主管杜博斯(Christian Dubois)表示,半年前加幣貶勢加劇,使房屋買氣急凍,「但最近我們看到相當強勁的詢問度浮現。」
杜博斯指出,外國投資者中,以美國與英國的買家興趣最高,市場需求呈2005年以來未見過的水準。
英屬哥倫比亞(British Columbia)滑雪勝地也獲外國買家青睞。亞洲買家則熱衷於該省的溫哥華房市。

 

 

1. 加拿大安大略省今年出口預估成長11%  (2015/11/14)

日前加拿大出口發展局(Export Development Canada,EDC)公布預測報告指出,由於加幣貶值及美國經濟強勁復甦刺激需求,安大略省今明兩年出口看好。按加拿大出口發展局分析,目前汽車業及製造業皆呈雙位數成長,安省今年總出口額將成長至11%,預估明年可望再增加6%。由於美國汽車市場需求強勁,加出口發展銀行指出,占安省出口超過1/3汽車及汽車零售出口總額今年成長13%,預估明年成長4%。 工業機械及設備方面,加國出口發展銀行預測,安省今年出口增長16%,主因在於美國需求上升,加上加幣匯率低造成安省產品價格優勢。另外,占安省出口21.5%的金屬、礦石和其他工業產品方面,今明年出口金額均可望各增長7%。

 

2. 歐盟與加拿大簽訂貿易協定          (2015/11/06)

歐盟與加拿大在雙邊自由貿易協定談判前所做之研究報告指出,該協定可望為歐盟創造110億歐元之經濟利益,對加拿大則可能創造高於110億歐元之經濟利益,有利於雙方經濟穩定成長。

據其他有關歐加自由貿易協定之效益分析指出,未來該協定生效將消除雙邊98%貨品貿易關稅,不僅有利於雙邊業者增加貿易機會,歐盟業者亦有機會拓銷北美與中美洲市場。預期歐加自由貿易協定執行7年後,雙邊貨品貿易將全面降至零關稅,屆時歐加將成為國際市場自由與開放之領導者。

 

歐加自由貿易協定之貨品出口開放項目將包含機械設備及化學產品,農產品及農業加工食品項目則將消除93% 之關稅,且該協定將不影響歐盟對基因改造產品與畜牧業使用荷爾蒙及生長激素之規範。在政府採購方面,加 拿大首度將公共運輸系統及能源產業納入政府採購範疇,此舉特別有利於西班牙未來參與政府採購標案。 歐加自由貿易協定可望成為其他正在追求實質經濟合作之經濟體效仿之自由貿易協定,且在當前全球經濟前景 充滿不確定性,該協定有助於為歐加出口業者或投資人帶來互惠互利之貿易成長契機,歐加自由貿易協定亦可 望成為21世紀具歷史意義之自由貿易協定。

 

3. 加國房市未過熱

加拿大房屋暨房地產公司(CMHC)表示,加國房市有略微高估現象,但並未出現過熱、房價快速升高、興建過度等危險因素。 CMHC公布房價分析與評估報告指出,整體而言,加國房市雖略有高估現象,但大致上與潛在人口和就業、利率等經濟因素一致。除房價外,CMHC說房市的其他項目呈現「穩定」。 這份報告指出,多倫多、卡加利、哈利法克斯的房價略微高估,其中以蒙特婁和魁北克市之房價過於高估最危險,不過此風險趨勢已有改善。 今年許多市場房價都有修正跡象,但只有溫哥華、多倫多和卡加利的房價持續攀升。分析師認為這三大持續繁榮房市已出現危險跡象,但CMHC表示,加國溫哥華和卡加利房價高估風險不大,因為大致上有當地個人可支配收入支撐,而溫哥華更有長期人口成長作為支撐。 這份報告指出,多倫多房價高估是因房價穩定成長,但個人可支配收入增加的速度落後。不過CMHC說,多倫多薪資收入增加及25至35歲年齡層人口增加,可能會維持多倫多房市的需求。

加國3,534萬人口中,59%為英裔、24%為法裔、其他族裔合計17%。由於加國提倡多元文化,亞裔、中東、印度人口漸多,英語及法語同為官方語言,華語(含粵語等)已成為官方語言外之第三大語言,使用華語者占總人口數3%。

加拿大人口多分布在靠近美國邊界,多倫多及溫哥華二個都會區人口就占了加拿大總人口的23%,其中有色人種占60%,形成該二都會區的白人(Caucasian)反而是少數族裔的現象。過去數年有色人種移入較白人約多5倍,主要移民來源國排名依序為中國大陸、印度、菲律賓、羅馬尼亞及巴基斯坦。根據加國統計局公布的普查,加拿大有色人種(visible minorities)已超過500萬人,約占總人口數的16.2%。

加拿大為一多元開放社會,各族群相處和諧,且社會福利完善,貧富差距亦不懸殊。儘管加國有魁北克要求獨立的問題以及伴隨而生之英法語系人民間在語言及文化上潛在之歧異,而極左、極右團體之偏激主張亦偶有所聞,且時有工會罷工情事,然而在一般大眾深厚之民主素養與法治架構下,各方意見均能經由非暴力之方式,充分宣洩與表達。整體而言,加國社會相當成熟穩定,人民崇法重紀,民風淳樸而保守,人民善良有禮貌,社會治安堪稱良好。

加國主要宗教有天主教(43.7%)、新教(29.2%)、基督教(4.3%)、回教(2.0%)等。加國十分重視教育,擁有一流的教育制度,國民教育水準高,在經濟合作暨發展組織(OECD)成員中,加拿大平均每人的教育投資最多,也是七大工業國家中最高者。

加國共計有10省及3地方特區,首都渥太華為政治中心,除龐大的政府部門外,區域內高科技產業蓬勃發展,各型高科技公司進駐或成立,頗有打造渥太華成為「北方矽谷」之勢。除首都外,加國其餘各省亦努力發展工商業,帶動省內經濟成長,計有多倫多、蒙特婁、哈利法克斯、溫尼伯、溫哥華、雷琴納、卡加利與愛蒙頓等工商中心,依省內天然資源不同發展重點殊異。不論加國10省或地處偏遠、人煙稀少的3地方特區都歡迎外商進駐,以促進經濟發展,並創造就業機會。

加國為西半球面積最大及全球第2大國家,天然資源豐富,領土幅員遼闊,北部深入北極圈,南與美國接壤,西臨太平洋,東瀕大西洋,全境面積包括水域達998萬4,670平方公里,地廣人稀,人口分布多集中於南部及東、西部地區,80%的人口集中在安大略省的多倫多(Toronto)、魁北克省的蒙特婁(Montreal)、卑詩省的溫哥華(Vancouver)、安大略省的渥太華(Ottawa)、亞伯達省的卡加利(Calgary)及愛蒙頓(Edmonton)等城市。

加拿大東部為丘陵地帶、森林茂盛;東南部氣候適中,土壤肥沃;北部屬寒帶,礦產資源豐富;中西部為平原帶,利於農牧發展。加國境內多湖泊,湖水之蓄水量,相當於全球十分之一淡水量,亦為全球淡水面積最大的國家(合計76萬平方公里)。由於水力豐富,加國70%以上電力來自水力發電。

若以降雨量對農作物之影響為基準,加國氣候型態,可分為海洋性氣候、內陸性氣候、大陸性氣候及極地氣候等。

該國建案介紹

馬來西相關新聞

加拿大安省或取消海外買家稅 熱點區域房價將上漲
2018-03-20
加拿大安大略省進步保守黨黨魁道格·福特(Doug Ford)聲稱,當選後將取消安省房地產市場的海外買家稅。對此,有華人地產經紀人表示,此舉將令大多倫多地區的房價上漲,華人熱點購房區域的房價將大幅上升。