【經濟日報】有好的「退出策略」 才易享受房價飆升快感
日期：2017/04/09
有投資基本概念的人都知道，「會買是徒弟，會賣才是師傅！」但實務操作上，常常無法盡如人意。個人從事投資包括股票、創業投資與房地產投資將近20年，很幸運地有抓到數次成功的投資機會，當然也不乏不如預期的案子。回顧這些歷程，我認為最重要的成功關鍵是，只要做好事前的「退場策略」，成功機率可高達7成。
所謂的「退出策略」，白話一點就是如何「安全獲利下車」。對此，我認為購入任何物件，均應該先考慮如何下車(與是否容易下車)？而不是先預期能賺多少錢。入手後，未來處分時，下手買方會是哪一種類型？是當地的自住客還是外地（外國）的投資人? 因為這兩種買方最大的差異，在於對當地房價行情的熟悉度與保守及樂觀的程度。
一般而言，當地自住客因為太熟悉，所以對房價漲跌敏感，往往出價相對保守，尤其是房價飆漲時，總認為不可能漲那麼多，甚至看空房價，通常都會在房價飆升一大段後，才驚覺已經買不起房子。
若用股市投資來比喻，許多上市櫃公司的員工，因對過於熟悉公司，所以當公司股價起漲時，常常都只看到公司比較負面之處而對公司股價沒有信心，手上持股就輕易被洗出去，等到股價飆升一大段，才懊悔不已。
相較之下，外地（外國）的投資人，因為對當地房產不夠熟悉，但他們認為未來房價仍有上漲的空間，相對願意勇敢追價，這也就是為何最近香港新地王由非本地開發商，而是中資以約667億新台幣天價取得；就連高雄發跡的「卡啡那CAFFAINA」日前為了要搶租位於台中公益路上的店面，願意以一口氣簽下10年租期、上億元租金的長約。所以，房產「退出策略」若是鎖定外地/外國投資人，未嘗不是一個不錯的下車方式。
談到海外置產投資，就不得不提及中國投資人。過去幾年，隨著中國經濟實力變強，中國人所到之處進行買房投資，因而讓許多國家房價大漲、看回不回。身為海外房產專家，建議打算或是已經在海外置產者都應了解中國人最喜歡投資的國家與地區，因為「知己知彼、百戰百勝」，不管是搭個順風車，或是轉售給中國人，或許是一個不錯的「退出策略」。
號稱全球最大的海外房產網路門戶的中國「居外網」，最近發布的「買家詢問度高低」報導資料，2016年中國買家最優先考慮投資的前五大國家，依序分別是美國、澳洲、加拿大、英國與紐西蘭。
在美國，洛杉磯、紐約與西雅圖則是中國買家最偏愛的前三名城市；而墨爾本、雪梨與布里斯本則是中國買家喜愛的澳洲三大城市。
另一方面，再看中國中信銀行與胡潤百富共同發表的「2016年中國高淨值人群出國需求與趨勢白皮書」中指出，中國高淨值族群總資產超過4,600萬台幣的人數約134萬人、超過4.6億台幣的人數約8.9萬人，而整體財富平均為1.9億人民幣(約8.7億新台幣)、平均年齡42歲，已在海外置產平均約2.3棟房產。
而海外置產的國家與比重，依序為美國(66%)、澳洲(13%)、加拿大(9%)、英國(5%)與日本(4%)，此一結果跟前面居外網所作的調查頗為吻合。同時，這分報告也針對中國高淨值族群對未來海外置產的想法作調查，約57%表示將保持現狀、有31%表示將持續投資購入，顯示這股中國買家狂潮，似乎尚未停歇。
當然，中國大陸最近祭出嚴厲管制資金行動，遏阻資金外逃，但這個政策到底是會使中國買家停止向外投資置產，還是更加速中國買家資金外逃，則是海外置產者需要後續觀察的重點。