【經濟日報】全美10大「完售」城市大揭密
日期：2017/04/09
英文「Sold Out」，中文翻譯為「完售」。顧名思義，就是產品完全銷售一空。在房地產業，建案能「完售」不論是對建商、代銷業者或是仲介人員，都是夢寐以求的完美境界。
年初，美國知名房產搜尋網站Realtor.com有篇文章提到：「Sold Out：These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages」，譯為「完售：美國房屋供給短缺最嚴重的十個城市」，相當吸引我的眼球。因為美國房價自從2008年發生次貸金融危機開始，房價就像溜滑梯一般驟降。隨著美國聯準會不斷地進行貨幣寬鬆政策（俗稱QE)，房價才從谷底慢慢反彈。雖然美國許多熱門地區的房價早就超過前波的高點，例如：舊金山房價超過前波高點約38%，但美國住宅市場有炙手可熱到「完售」嗎?
該篇文章根據「成屋出售百分比」與「2016年銷售房屋總數減少百分比」兩項標準，就全美150個房產市場分析比較，列出全美「可供銷售房源吃緊」城市前十名。而前十名中，有五個是位於西部沿岸城市，包括西雅圖、波特蘭、沙加滿度、離舊金山一小時車程的聖羅莎等。
而西雅圖以其成屋出售百分比不到0.4%最低，也就是1,000間現有成屋中，僅有不到4間願意出售、2016年銷售房屋總量減少百分比13%最高的兩項數據，榮登全美「可供銷售房源吃緊」城市的第一名！這五個沿岸城市，房價被歸類於傳統西岸「強著恆強」群組。
另外，根據西雅圖時報的報導，西雅圖會發生銷售房源窘境，除了因為高科技不斷地進駐、擴充，以亞馬遜為代表，吸引大批外地居民遷入，實質需求增加之外。目前大約有65%西雅圖地區的土地使用分區，是限制只能用來蓋single-family homes(單一家庭透天厝)。
主要是因當地政府不願意讓開發商任意興建高密度的公寓住宅，影響居民生活品質。當然，西雅圖房市也受惠於加拿大溫哥華去年開始對外國買家加徵15%印花稅之影響，外國投資人轉移陣地，班師下移至西雅圖，也是導致房源供不應求的主要原因之一。這也難怪西雅圖目前的平均房價約62.4萬美金(約台幣1,900萬元)遠超過前波金融海嘯時房價的33%。
另外值得注意的是以底特律為代表的「谷底翻揚組」，這是相對西雅圖「強著恆強」群組的對照組。因為底特律房市以「成屋出售百分比僅為1%」與「2016年銷售房屋總數減少百分比為25.7%」的數字，位居全美「可供銷售房源吃緊」城市的第七名。然而，底特律都會區(metro Detroit)非底特律市(City of Detroit)，目前房價平均約13.75萬美金(約台幣420萬元)，仍低於歷史最高房價尚有6%的差距。這代表底特律都會區房價真的走出谷底翻揚，處於「價漲量縮」的初升段行情。
就全美「可供銷售房源吃緊」城市前十名中，令人意外的是，居然也有五個位於美國中西部的內陸城市，包括紐約州的水牛城、密西根的底特律與大急流城、印第安那州的韋恩堡、與股神巴菲特所居住的內布拉斯加州奧哈瑪等城市。
這五個內陸城市，都是受惠於「產業轉型升級」，比如從鋼鐵、家具等傳統製造業，轉型成高科技大數據資料處理中心、太空國防、醫療、精緻啤酒工廠等附加價值高的產業，故能重新吸引居民搬遷進駐。也因過去數年房價低迷，沒有建商願意建造新房，故需求大於供給，使得房價從谷底持續上揚。
雖然這五個內陸城市，去年平均房價均上漲超過10%，但若與強烈需求端產生的西雅圖產生的「供不應求」情形，明顯不同；，而內陸城市如底特律都會區，則是因供給端減少產生的「供不應求」的情形。
需求端引起的「供不應求」，房價上漲力道似乎應較為明顯。不過，「谷底翻揚組」的房價多約在10~20萬美金(約305萬元至610萬元新台幣)，僅為「強著恆強」的群組房價動輒50萬美金起跳(約1,525萬元台幣)的20%~40%，房價基期相對地低，未來兩者房價漲勢，各有千秋，尚待後續分曉。
再者，美國住宅房價反彈迄今亦有數年之久，若房產投資人對美國住宅房價居高思危，不坊參考可供銷售房源短缺嚴重的城市，作為優先置產投資的地區。也可避免在這一波房市多頭修正、多殺多時，誤判情勢而未能享受「房價主升段」行情。