墨爾本房價過去一年漲15% 還有那些海外房地產市場值得關注？

日期：2017/04/09

FX168財經網(北美)訊房地產一直以來都是中國人熱衷的投資標的。而海外房地產市場在最近幾年已經開始逐漸被中國投資者所熟悉。溫哥華、悉尼、墨爾本等世界著名宜居城市一直以來都是全球房地產投資者的關注焦點。本周墨爾本的房價數據顯示，儘管部分專家們一直強調墨爾本房價漲勢“不可延續”，但當地房產價格截止3月份仍然在過去一年裡仍然上漲了15%左右。

FX168金融研究院的第二本全球投資市場藍皮書即將在4月7日發布，在本次藍皮書中，我們就對墨爾本房地產市場的特性和未來發展進行了詳細徹底的介紹。以下是藍皮書墨爾本篇的內容：

墨爾本在2016年繼續佔據全球數個“世界宜居城市排行榜”的榜首位置。當地平和的文化氛圍、舒適宜人的自然氣候都讓這座南半球城市被全世界房產投資者追捧。這也是為什麼當地在2015年前後出台房產市場限制政策，但房價卻仍然繼續穩定攀升的原因之一。相比澳洲第一大城市悉尼來說，墨爾本的發展更偏向文化、藝術和商業。墨爾本目前整體房價水平仍然低於悉尼。同一國家、地理位置差不太多的兩個城市之間，墨爾本以其更為著名的宜居水平和更加低廉的價格繼續吸引着投資者。這也是當地在2016年保持成為南半球最吸引人房產市場的原因之一。

墨爾本市區擁堵的情況與悉尼基本上是難兄難弟，在這一點上，兩個城市都存在巨大的問題。墨爾本城區功能性高度集中，上下班高峰時期，大量人流全集中在市中心地區。這讓當地交通在特定時段基本上不管是公車還是私家車都寸步難行。即使乘坐鐵路交通，擁擠的車廂也並不能算是非常舒適。當地的治安情況整體並不算特別良好。在更重視“自由”的世界宜居評比中，墨爾本這一點犯罪率並不影響整體水平。但從華人投資者、留學生的角度看，前往澳洲城市，的確是需要提高對治安的警覺性的。這裡可能有大量非常友好的市民，但同時也的的確確存在個別較為危險的罪犯。

墨爾本華人常住人口比例達到10%左右，但實際上，近年來隨着大量留學生以及陪讀家長的湧入，當地的流動華人人口甚至有超過常駐華人人口的趨勢。有調查指出，墨爾本地區華人留學生有多達數十萬人，這個數據來源並不可靠，但從澳洲教育部全國將近70萬中國留學生的情況看，說墨爾本留學生數十萬也不算誇大得太嚴重。當地龐大的華人社區帶來中餐和華人超市非常興旺發達的局面。這對於華人房產投資者來說，也是非常便利的條件之一。

墨爾本儘管在世界宜居指數上排名靠前，但房價即使相比同為澳洲城市的悉尼來說都要低一些。墨爾本市中心公寓平均價格約為每平米3.7萬人民幣。持有500萬人民幣，按照2016年底的澳大利亞元（澳幣匯率）人民幣匯率，在墨爾本市中心可以購買一棟2016年新建的兩室公寓，面積大約130平米左右。

墨爾本的房產印花稅按照價格從1.4%到5.5%不等，目前除了聯邦對100萬澳幣以上房屋的額外收費之外，墨爾本所在的維多利亞州對海外買家徵收雙倍印花稅。墨爾本當地律師費大約在房款的1%到2%之間，另有大約2%到2.5%的中介費。500萬人民幣的房產購買時需要繳納的費用約為40到60萬人民幣左右。自住房免地稅，而出租用房需要交0.3%的地稅，相對來說，與歐美很多城市比起來還是很低。

悉尼的平均售租比約為22.54左右，市中心售租比20.52。當地是市中心售租比要比市郊高，也就是說，越靠近市中心的房屋反倒出租收益越高。這與全球很多城市相比都是有很大不同的。與悉尼類似，當地房租水平不但可以負擔地稅等開支，甚至可以應付貸款。這也是墨爾本房價在政府嚴管之下仍然在2016年保持了10%左右漲幅的主要原因。

墨爾本已經連續數年被評為世界最宜居的城市。當地遠離世界絕大部分天災多發區、政治火藥桶和是非之地。氣候溫和且終年陽光明媚。同時作為澳洲文化之都，在墨爾本的生活豐富多彩。整體來說，墨爾本作為世界最宜居的城市，本身就是一種對房產市場最為穩定的保障。這類宜居城市即使在全球經濟最不景氣的時候，也會因避險情緒房價獲得支撐。而在全球經濟向好的時候，也總有高凈值投資者願意選擇此地作為度假和安頓家人的寶地。

支撐因素二，可負擔性

墨爾本當地的工資房價比例相比房價偏高的悉尼要低得多。當地整體工資相對平均。中產階級人數眾多。房價在最近幾年的增長並沒有超出工資增長水平太多。這保證了墨爾本當地居民對房屋的負擔能力，同時也保證了當地房產市場繼續穩定發展的空間。

部分風險因素一，樓花、公寓供應

墨爾本與悉尼類似，在過去兩年內受到海外資金衝擊房價漲幅超過歷史平均水平。儘管漲幅最大的仍然是包含土地的獨立屋，但公寓的價格也隨着整體市場火熱而上漲。目前的問題在於，墨爾本儘管有一些河流分隔市區，但當地城市外圍有大量的土地可供建設。目前當地的在建公寓數量已經大大超過往年水平，預計兩三年內的房源數量將會繼續大幅攀升。儘管對於一座400萬人口的城市來說，消化一些房源還不會導致整體市場崩盤，但隨着房產市場相對冷卻，對公寓市場的支撐可能不足以保證價格繼續攀升。這部分風險主要是針對墨爾本個別類型的房產市場，但投資者需要保持一定警惕。

墨爾本是本次藍皮書介紹的二十多個2017年值得注意房地產市場中的一個，如果您有興趣了解其他熱門房地產市場，歡迎在2017年4月7日前往上海南京東路20號和平飯店8樓的藍皮書發布會現場了解詳情。