【新浪新聞】北京新政后，一個外地青年的購房之旅
日期：2017/04/10
2017年3月17日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發佈會，發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（下稱「3·17通知」）。
該通知指出，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，都將被視為二套房，首付比提至60％，貸款時間調整為25年。
房山的房子已經賣掉，現在孟方女友名下無房。但是其房山的房子之前貸過款，所以按照新規定，這次再購房為二套房，需要按照二套房執行。無房有貸，這是第二套房認定中受衝擊最大的一個類別。
這就是說，孟方那個按照355萬簽了合同的石景山房子，必須按照新政策，將其貸款降為40％，而不是之前的65％。
孟方之前計劃貸款65％，但並不是355萬元的65％即230.75萬元。
這是由於該房非「滿五唯一」，所以房東賣出時需要多繳納一筆個人所得稅。但按照二手房交易市場上的潛規則，所有的稅都由購房者承擔。
個人所得稅的認定，按照相關規定，普通住房不滿五年或非家庭唯一住房出售時，按房屋差額的20％繳納，不能核實原房屋原值的按全額的1％繳納，即：總價×1％或（總價-成本）×20％。
小兩口不願意全額承擔賣家的個人所得稅，於是中介建議將網簽價格做低，不低於區域指導價即可，最後，買賣雙方達成一致，以185萬元的價格網簽。而貸款金額是根據網簽價格發放的，因此孟方女友的貸款金額為185萬元×65％=120萬元。
新政之後，認房又認貸，孟方女友因為有貸款記錄，再買房屬於二套房，只能貸款四成，孟方女友僅能貸款74萬元，需要在首付時多掏將近50萬元。對於他們這樣的工薪階層來說，50萬元無疑是一筆巨款。孟方對《財經》記者說：「236萬元的首付，兩家已經是傾其所有。」
好在中介指出，要想按原計劃貸出120萬元並不困難，網簽價格只要做到300萬元即可，但這需要多交25萬元左右的稅。
想到多花25萬元總比買不到房強，兩口子咬牙接受了調高網簽價的方案。但新問題馬上又來了：如果網簽價格為300萬，這個房子就不是普通商品房了。
何為普通住宅？按照北京市住房城鄉建設委、市財政局、市地稅局聯合發佈並於2014年10月8日起實施的《關於公佈本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》，符合以下三個標準，即為普通住宅：
「
1.面積140平方米以下（不含）；
2.容積率在1.0以上（除別墅外都達標）；
3.成交價格在「環線指導價」的1.2倍的標準內（這個是最大的影響）。
三個標準中，第三個影響最大。舉例來說，孟方欲購的房子位於石景山區五環到六環之間的位置，按規定，其總價不能超過374.4萬元，單價要小於31680元。在該標準制定時，該地區商品房均價僅為27130元，如今該地區二手房實際成交均價已經遠超31680元。
按上述規定，五環內的房子總價不能超過468萬元，否則就是「非普」，市場由此戲謔北京房子為「468」。
非普通商品房（非普）稅既高，貸款利率也無優惠。購買非普，契稅為總房價的3％，普通住宅則是1.5％；個人首次購買90平方米以下的普通住宅，且屬家庭首套房的，稅率僅為1％。此外，按照「3·17」通知，非普只能貸款兩成，60萬元，首付得交295萬元，兩人得多籌集60萬元資金。
一道「非普」閘門，擋住了通過孟方女友貸款買房的既定之路
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「你的房子可能買不了了。」3月17日，還沒來得及網簽的孟方接到中介電話，說出台了新政策，他的購房計劃因此生變。
孟方大學畢業後來北京發展，交了一個北京女朋友，去年兩人打算結婚，買房的事也提上日程。孟方在京雖已六年多，但頭兩年沒有繳納五險一金，滿足不了「五年社保」的要求，到今年9月才有購房資格，因此雙方商定以女方名義買房。
由於兩人還沒有結婚，在諮詢了多個房屋中介以後，雙方設計出一個最優購房方案：將女方名下位於房山區的房子賣掉，雙方貼點錢，再以首套房貸款方式最大槓桿購入位於石景山區的一套小房子。因為愛情，也因為女方出了購房款的大部分，雙方同意該房子為女方的婚前財產。
由於手上錢有限，房子的選擇面較小，而且元旦後房價上漲較快，甚至出現了隔一個晚上房東就漲價幾萬塊，或多位購房者搶一套房的情形，使得孟方和女友緊張不已。
終於，今年春節前，兩人覓得一套價格能承受的房子，不過便宜有便宜的問題，該房子為「滿二唯一」（房主持有該房已滿兩年且是唯一住房），並且沒有解押銀行貸款，需要孟方女友用賣掉房山房子的錢來給這套石景山的房子解押。但兩人仍立刻與賣家簽了合同，交了定金。很快，房山的房子就賣掉了，現在就差去辦按揭貸款了。
就在這個空當，北京市連環出台購房調控政策，使孟方的購房計劃橫生變數。