【新浪新聞】房企融資迂迴出擊： 2016發債忙 2017信託或捲土重來

本報記者 王俊丹 上海報導

上市房企融資成本觀察

2016年，房地產企業公司債的大量發行，使得上市房企的融資成本下降很快，而且他們大多完成了一輪低息債務對高息債務的置換，並且3到5年間房地產公司融資還本壓力減小，但隨著政策的變化，監管層嚴控資金流向過熱的房地產行業。

銀行信貸、公司債發行都悄然收緊，而據21世紀經濟報導記者採訪，境外發債、信託融資等方式捲土重來，房地產企業融資成本上升已成定局。隨著調控深入房地產消費回歸理性，房地產行業如何應對成本上升和政策調控雙重壓力，何去何從值得觀察。

 

某信託公司人士認為，信託的高融資成本在近兩年開始下降，相比其他融資形式受到的限制較小。從信託業協會發佈的數據來看，去年四季度開始房地產業務回歸信託趨勢已經較為明顯。

 

2016年的房地產市場陰晴不定。

回顧2016年，前三季度伴隨政府「去庫存」帶來了市場流動性寬鬆勢頭，低成本融資渠道打開，房地產企業普遍通過債券等形式置換高息負債，以降低整體融資成本。

然而在市場出現明顯分化的形勢下，從第四季度起因調控政策升級導致房地產市場資金面明顯收緊，房企融資渠道收窄。但在債務壓力之下，融資對於房企來說仍然迫在眉睫。

房地產企業2016年的融資成本發生了哪些變化，接下來又將如何繼續融資，近期陸續發佈的2016年報是一個較為完整的觀察窗口。

而在2017年信託、海外債券或將成為房企「補血」重要渠道。

綜合成本普降0.5-1.5個百分點信託下降最快

截至2017年4月初，近半數上市房企已披露2016年報，A股上市房地產公司中共有61家發佈2016年報，主要業務位於內地的香港上市房企約70家發佈年報。

在年報中利息支出主要反映地產企業的融資成本支出，總體來看，A股已發年報的上市公司中，47.5%利息支出相比2015年有所下降，這些公司中絕大部分帶息債務一項同比增長。

例如陸家嘴集團，2016年利息支出同比下降9.85%，帶息債務則同比增長95%。據其年報披露，2016年綜合加權平均資金成本為4.39%，比2016年下降了0.87個百分點。

融資成本下降是行業的普遍現象。觀察幾家重點房企披露的信息，資金成本普遍下降超過0.5個百分點，融創地產、新城控股、萬通地產等公司平均資金成本下降更達到1.5個百分點左右。

從部分公司年報披露的信息中還可以看到不同融資方式的成本變化。其中銀行貸款的成本升降不一，信託等資管類融資成本下降最為明顯。

例如華夏幸福在年報中銀行貸款、公司債、信託資管等三種形式融資規模情況，2016年與2015年結構變化明顯。2016年三者比例分別約為29%、46%、25%；2015年對應比例為27%、16.5%、56.5%。可以看到銀行貸款比例變化不大，公司債則取代信託和資管成為最主要的融資手段。

三種融資形式對應的成本上，公司債平均利息成本從2015年的5.42%下降至5.2%，信託資管從2015年的9.6%下降至9.37%，銀行貸款成本則有所上升，從2015年的5.25%上升至6.04%，上升了79個基點。

中糧地產同樣對融資途徑進行分類披露。其並未在2016年選擇大量發行債券融資，融資途徑中銀行貸款成本上限略降，區間為4.35%-9.5%，上限較2015年下降0.5個百分點。信託降幅明顯，成本區間從2015年的5.23%-8.5%到2016年基本穩定在6%。由於這個原因，中糧地產信託融資餘額增長81%。

總結來看，地產企業融資成本普遍降低，最主要的原因是2016年公司債市場的開閘之後，大量發行低息債券來置換高成本債務，也藉此機會獲得更多融資。

如恆大地產發行總額100億元境內公募債，42億元境內私募債，以長債置換短債，低息債置換高息債優化債務結構。融創同樣採用發行225億低成本境內公司債及ABS，替換了歷史高成本融資。

與融資成本降低相隨的是融資量上漲。已發佈年報的61家A股上市房企2016年帶息債務總額約7840億元，同比增長16.43%；利息支出271億元，同比增長14.7%。

多渠道受限融資成本回升

然而利好時間短暫。海通證券統計，2016年四季度地產債券發行量和凈融資額僅為三季度的30%，2016年11月以來，地產公司債僅發行29隻，今年2月以來則是處於「零發行」狀態。自2016年11月以來申報的地產公司債，至今無一例獲准發行。

2017年地產融資將何去何從

首先梳理一下各類融資方式，目前銀行開發貸、基金券商等同類資管、公司債、住房尾款ABS是受政策限制較大的方式。

但近日，交易所市場AA+評級地產公司發行以購房尾款為基礎資產的ABS已經獲得監管機構放行。

另外資產證券化方面，一位地產投資經理認為，基礎資產為核心城市優質物業的商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）和類REITs產品可能得到快速發展。

其餘方式中，回歸信託或是趨勢之一。據了解某大型信託公司2017年已經進行公司戰略調整，房地產業務重回業務重點。

該公司一位業務人士認為，信託的高融資成本在近兩年開始下降，相比其他融資形式受到的限制較小。從信託業協會發佈的數據來看，去年四季度開始房地產業務回歸信託趨勢已經較為明顯。

信託業協會統計，截至2016年末，信託資產中約1.43萬億投入房地產業，較15年末的1.29萬億元新增了1400億元。而在2016年三季度末，信託資金投向房地產業的規模為1.35萬億，因此去年四季度信託資金投入房地產的規模新增約800億元，而去年前三季度合計新增僅約650億元。

地產融資收緊以來，海外債券開始升溫。海通證券統計，2017年以來內地房企共成功發行海外債券13隻，累計金額達到46.4億美元，較2015年1-2月總額多出一倍。但人民幣匯率波動，美元進入加息周期，海外發債成本已經開始回升。如果增加海外債券融資比例，房地產企業融資成本可能相應推高。

2017年到目前，房地產融資成本回升已經有所顯現。「約有0.5%的回漲。」一位做房地產業務的資管人士反饋，「現在的上漲還不明顯，主要原因是整體成本的上漲，資金端收緊和貨幣政策變化的原因佔大頭。」

在該人士看來，現在拿地受限，增量項目減少，房企去年大規模融資后資金寬裕，融資需求暫時還不會大規模的體現。一些存量到期融資還可以繼續滾動，預計2018年會呈現緊張。