【民報】一般不動產的持有稅：地價稅和房屋稅
日期：2017/04/13
房地產最近10年漲翻天，現在稍微滑落。但接下來的另一波全球性的肥咖條款『CRS』（Common Reporting Standard for Automatic Exchange of Financial Account Information in Tax Matters）來勢汹汹，陸續會帶動一些海外的熱錢和大陸台商的錢，回台灣佈局，到時不是錢進房地產就是股票市場，預期市場會再有波動。
如果你己經持有不動產，不能不了解持有成本到底有多少？地價稅和房屋稅的漲幅到底有多高？
稅負的調整會不會引起民怨？顯然會。不動產持有稅是地方稅，尤其當地方政府缺錢時，只好向民眾要，而且一個都跑不掉。
不動產的稅負非常多也很複雜，持有和買賣或遺贈所牽涉到的稅都不同，不容易搞清楚，有需求時務必尋求專業人士幫忙。本文針對「一般不動產持有時」的地價稅和房屋稅做說明。
土地有四種評價方式
土地有四種評價方式：市價、申報地價、公告地價和公告現值。
一、市價：最簡單，就是市場交易價格，也應該是實價登錄的基礎。
二、申報地價（繳地價稅用）：即以直轄市或縣市政府規定之公告地價為基礎。土地所有權人未於公告地價公告期間申報者，以公告地價的80%為申報地價。土地所有權人可在公告地價80%至120%範圍內申報地價，但超過公告地價120%時，超過部分不計，仍以公告地價之120%為申報地價。但申報價格不足公告地價的80%時，以公告地價的80%為申報地價。
地價稅
一般人不會自己計算申報地價稅，都以稅單為主（公告地價的80%為申報地價）。但縣市政府以土地出租者，可能會以公告地價之120%為申報地價，因為根據「國有公用不動產收益原則」規定至少以5%為租金收益，而租金利益會大於地價稅。
國有公用不動產收益原則
三、公告地價（課稅用：地價稅、持有或收益稅、地上權出金等等）：每3年元旦調整一次，最近一次是民105年。民105年各直轄市、縣市公告地價已經在1月1日公告，內政部統計全國公告地價較前一次102年平均調升30.54%。由於調整結果影響土地所有權人之持有成本，部分縣市傳出凍漲或反對調漲的聲音。內政部特別聲明公告地價隨地價動態調漲不僅符合法律規定，且將有助於抑制土地投機，增進賦稅公平及土地正義，促進土地有效利用；至於對一般自住民眾，因適用自用住宅優惠稅率，影響不大。
105年全國公告地價調升 實現土地正義 促進稅賦公平
立法院內政委員會4/6初審通過「平均地權條例」部分條文，公告地價三年一調修正為二年一調，若本會期三讀通過，明年起適用。
四、公告土地現值（課稅用：遺產稅、贈與稅、土增稅、印花稅、交易稅等等）：每年元旦調整一次。
地政司公告土地現值及公告地價查詢
自用住宅用地的定義和條件限制
《土地稅法》第9條規定：所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
翻譯成白話文的意思是：1.「土地所有權人或其配偶」只要一人就可以。2.「直系親屬」包括「直系血親」如父母、祖父母、子女、孫子女等等；和「直系姻親」如岳父母、公婆等等。3.「辦竣戶籍登記」不一定要住在那裏。4.「住宅用地」工業用地或商業用地也行。5.公司法人持有土地不能申辦自用地價稅。6.一生一次只能用在土增稅但不適用在自用地價稅。
《土地稅法》第17條規定：合於左列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：一、都市土地面積未超過三公畝部分。二、非都市土地面積未超過七公畝部分。國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅，適用前項稅率計徵。土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。
地價稅的節稅關鍵
土地持有人對已規定地價的土地，除課徵田賦外，應課徵地價稅。田賦：對未規定地價區域的土地或已規定地價區域符合土地稅法第22條規定作農業使用之土地，應課徵田賦（目前停徵）。
適用「自用住宅」是地價稅節稅關鍵。自用住宅用地地價稅2/1000，一般用地地價稅10/1000~55/1000。一般用地地地價稅是自用住宅用地地價稅地5倍以上。
地價稅的課徵
若「部分營業和部分自用」，可按用途分別課稅；或「同一所有權人之相鄰兩棟平房或樓房打通或合併使用」，提出申請符合規定亦可以適用自用地價稅。地價稅開徵日期為每年11月1日至11月30日，別忘了每年9/22日前，向土地轄區稅捐處申請，就可以適用當年度。