【經濟日報】電商巨人亞馬遜崛起帶給房地產的衝擊與機會
日期：2017/04/23
最近商業相關雜誌撰寫了篇「亞馬遜-地表最強本夢比企業」，內容提到美國亞馬遜(Amazon)股票本益比約180倍，遠超過臉書的43倍、谷歌30倍，更別提及台股整體本益比不及20倍。驚人的夢幻本益比，對經營者、大股東、員工，乃至小股民而言，都是夢寐以求的完美境界。再者，亞馬遜長期高股價，自然容易孕育許多員工變成科技新貴，進而推升亞馬遜總部所在地西雅圖市的房價。
但電商巨人的崛起，將對不動產業將帶來的何種衝擊？
本月初全美最大鞋類連鎖集團 Payless ShoeSource申請破產保護，並表示將迅速關閉約 400家營運績效不佳的店面，這是否波及該公司在全球逾 30 國、約 4,400家店面，值得長期追蹤觀察。然而從約1,000家門店的青少年服裝連鎖零售商Rue21正申請破產保護、知名零售連鎖業者Sears西爾斯、J.C. Penney潘尼百貨等在全美各地如火荼毒地縮編店面的角度來看，美國零售業似乎面臨嚴峻的寒冬。
根據美國那斯達克掛牌，專門提供商業不動產研究分析的公司CoStar Group之研究報告，預估美國今年將有8,640間店面會關門大吉，相較去年不到3,000間店面關門，甚至遠超過2008年發生金融海嘯時的6,200間，對比現今美國經濟表現不錯的狀況，這樣的情形令人吃驚。
為何會發生店面關門潮的原因？主要是電商崛起，造成消費行為與習慣的改變。電子商務的便利與隨手可及性，使得消費者去賣場(Mall)的次數明顯下降，並使得商家營收驟降，最後入不敷出，導致關門大吉。
從美國盛傳的笑話-美國人每個月上網到亞馬遜網站次數，遠高過去拜訪親戚的次數，也可看出些端倪。過去消費者購物要開車賣場，但現在透過電商亞馬遜，可以直接在家透過搜尋與下單，保證「兩天到貨」。其中，電商巨擘亞馬遜在去年美國零售電子商務總營業額即佔53%的比重
只是，若對所有賣場一味看衰，則又可能發生犯「以偏概全」的錯誤。事實上，根據Cowen research的市調，75%的美國人仍然喜歡逛實體店面。而上述大量關店的業者，多屬於經營中低檔次的零售商家；而針對金字塔高端客群的賣場，則是生意興隆，實屬天差地遠。
特別是在美國，人均零售面積是歐洲或澳洲的五倍以上，零售業者的市場定位與區隔，幾乎主宰該公司在市場上的勝負。所以電商崛起，似乎應該是對專營中低檔次的零售通路商與零售業者衝擊最大，這也難怪全球最大的零售通路沃爾瑪近年營收衰退，也發生陸續關店裁撤情形。
從上述分析可知，美國零售業寒冬吹向中低檔次的業者。所以，有意投資商業不動產的投資人，除了投資標的區位好壞之外，承租戶應該避免為經營中低檔客群的連鎖零售業者，與購入零售業賣場的商業不動產物件。再者，避開前述關店、裁員公司員工人數眾多城市的住宅房產，因為公司若營運不佳，勢必裁員精簡，失業潮容易造成當地房產價格的下跌，比如數年前汽車產業破產，拖垮底特律市房價。
回到亞洲，中國大陸與台灣的商業房地產也似應該引以為鑑？東區忠孝東路店面、大陸百貨業退租潮，都和電商產業崛起有相當程度地關聯性。
但，電商巨擘亞馬遜崛起，給房地產的機會是什麼？
亞馬遜不僅是電商巨人，亞馬遜從線上零售業(從賣書到賣生鮮外)，積極布局線下零售，並提供客戶雲端服務。去年12月，亞馬遜發布革命性的「Amazon Go」未來無人實體店面概念，結合人工智慧、物聯網、大數據、實體生產與運送等，簡言之，未來便利商店將不需要人員幫你結帳，且根據當地客戶喜好之大數據資料庫，來為客戶備貨、銷售產品。
也因為亞馬遜服務與產品不斷地創新，股價從2015年1月截至迄今，股價飆升約3倍，每股最高超過900美金(約台幣27,000元)，令人稱羨。隨著該公司股價飆漲，培育出許多員工成為科技新貴、百萬美金富翁(約台幣3,050萬)。
根據美國人口統計局2014年資料，光是西雅圖年紀介於22歲至34歲間的千禧世代人口中有4%、超過3,000戶的家戶年所得超過35萬美金(約台幣1,067萬元)，為全美第五名最富有的城市。
而亞馬遜公司為因應新業務發展而持續不斷地擴充人員，根據亞馬遜去年第四季年報資料，目前該公司全球員工高達34.1萬人，相較2011年2Q共約5萬名員工，五年內員工數暴增6～7倍。光是在去年就新雇用11萬名員工，而在總部西雅圖市員工也已超過3萬人，且目前在西雅圖市對外招募當地新員工職缺就超過1萬個，需才孔急。
從西雅圖市政府官方數字，去年西雅圖市人口約68.68萬人，預估18年的2035年時，西雅圖市人口將達80萬人，增加約12萬人，一年平均增加7,000人。但光從亞馬遜目前擴大徵才已達一萬人之譜，若加計服務該公司員工所衍伸出之周邊產業人口，西雅圖市人口增加速度將遠超過官方預期才是。
若再去網站查詢亞馬遜徵人的敘薪條件，專業人才年薪多在10萬美金(約台幣305萬元)起跳，甚至資深經理年薪可以高達20萬美金(約台幣610萬元)。以目前西雅圖市中心(downtown)平均房價約67.6萬(約台幣2,061萬元)，房價所得比約3～6倍，也就是平均3～6年所得就可以買到一間房屋，相較加州矽谷灣區住宅房產動輒100萬～200萬元美金的負擔，在薪資差距不到10%、房價差距一倍以上之情形，勢必形成美國高科技人才的「磁吸效應」。
個人認為，西雅圖房價後市不容小歔，應有直追加州矽谷房價的潛力。從投資角度來看，過去錯過買入亞馬遜股票的好時機，或未來這輩子沒有機會去亞馬遜公司上班的人。不妨換個觀念，開始注意並適時購入西雅圖市房產，有機會當亞馬遜員工的房東，享受亞馬遜公司爆發成長與西雅圖市長期房價增值的美好果實。