短短兩年，為什麼柬埔寨炙手可熱的「排屋房地產」成了燙手山竽？
日期：2017/05/04
根據金邊郵報（Phnom Penh Post）地產版報導，柬埔寨地產中的排屋型（指連棟式共用山牆的雙層透天厝）建案正出現銷售不佳的情形，主要原因為房源供過於求，和2018年總理大選的不確定性，讓投資者抱持觀望態度。
根據VTrust資料，至2016年底仍有33,000間排屋尚未銷售出去，約占排屋總供應量的三分之一，加上今年還有28,000棟排屋等著完工上市，供應過剩的問題逐漸惡化，使得排屋開發商不得不提供分期付款方案、降價，甚至是更極端的手段──直接停建以減少損失。
但在這樣供需失衡的情況下，建商還是繼續推出建案。2016年核可的建案總投資金額已飆至歷年新高，導致過剩問題在商人逐利驅使下，暫時無法可解。另外，2018年柬埔寨將舉行總理大選，這個因素也讓買家躊躇不前，畢竟2013年大選後的混亂動盪，民眾還是心有餘悸，也使投資者對即將到來的大選驚恐萬分，紛紛決定延遲投資計畫。
奇怪的是，在排屋滯銷的情況下，金邊市區土地的取得成本還是非常高，建商在市區很難找到合適且價格符合成本效益的開發點，來拉低土地採購成本。因此，大多數的新建排屋地段，大都選擇開車需30分鐘到1小時車程的郊區，而金邊郊區的生活機能也不如市區，因此降低買家的購買意願。21世紀不動產Me Kong分店的執行長ChrekSoknim針對這點說明，表示很多建商只在乎房子蓋好後能否賺錢，至於附近有沒有學區、商店街、醫院等設施，或是有無超市、餐廳等倒不是很重視。這樣的規劃忽略了最重要的生活機能考慮，也間接導致排屋的滯銷。
目前排屋的中段售價落在4-6萬美元，乍看起來似乎很便宜，但是跟柬埔寨國民所得相比，卻是非常地昂貴。柬埔寨的中產階級，每人每月平均為580美元，但由於貧富差距極大，這數據其實並不準確，不適合用來預測柬埔寨人民的購買力。從VTrust的調查來看，月收入在1-2千美元的家庭，只佔整體的6%，其它93%的民眾月收入多在1千以下。這樣的薪資情況，有能力背上長達20年的8.5%房屋貸款的買家，真的是寥寥無幾。
單單在短短的2年內，炙手可熱的排屋房地產項目，就變成了燙手山芋，也因為這樣，建商慢慢轉移注意力，從主攻高階客層轉移到中階客層。雖然高階客層利潤較高，但在這幾年高度發展後已漸趨飽和，至於占總人數較多的中階客層，雖然利潤可能比不上高階客層，但至少還賣的動，不乏為一個藍海市場。
話說回來，也許在柬埔寨中產階級慢慢成型後，就會成為有剛性需求的一群。建商也認為，柬埔寨遲早會像泰國，從排屋居住型態，轉成公寓居住型態，但沒有人知道還需多久。因此在下手投資排屋同時，要謹慎考慮地段、生活機能等要素，才能避免風險，全身而退。