徵稅的房產市場更健康沒有暴漲就不會有暴跌

日期：2017/05/16

房價的敏感，不僅僅是在國內，國外的地產市場也是一樣的。就拿澳大利亞來說，2015年-2016年，中國買家再澳大利亞的住宅購買申請激增19%，達到40149份，價值達724億澳元，創下歷史最高紀錄。

其實，在筆者看來，與其說是「打擊」，不如說是「保護」，君不見覆巢之下焉有完卵？市場崩潰了對誰都沒有好處，政策的制定就要防止熱錢過度的流入。投資本沒有對錯，投的人多了，對的也成了錯。事實上，澳大利亞政府並非排外，此前工黨一直堅稱要對房產打壓，取消負扣稅，增加資本增值稅，然而選民不買賬、資本巨頭不感冒；對澳洲地產業持鼓勵政策的自由黨順利當選；而如今，連他們都看不過去了，那隻能說市場風險確實加劇了。不讓你買，不符合市場的自由精神，那麼就只能靠金融、稅務等，擋一擋衝動的投機者。

或許會懷疑，澳大利亞地產市場被外來投資者——尤其是中國投資者的青睞程度沒有那麼高吧，這是不是澳政府故弄玄虛？如果你僅僅從你身邊的人的經驗看，那隻能說明這是「井底之蛙」的視角。

來自悉尼的房地產中介克雷格·龐蒂說，來自中國的買家興趣不是「簡單增長」，而是「大幅增長」；麥格拉思公司的邁克爾·庫姆斯則認為，如果不加以限制，那麼海外業主的銷售量將翻倍。中介肯·傑科布稱，資本控制基本未影響到悉尼的高端住宅市場。

即便還沒有培養全球眼光的意識，光看國內新聞，也該知道中國富豪多麼青睞海外，動輒過億的豪宅被中國人拿下。

總體看來，澳洲限制海外人士投資住宅物業，不是一天兩天的事兒了。早在2008年之後，澳洲FIRB就嚴格規定，海外人士禁止購買二手房；無疑，對於澳大利亞政府來說，吸引資金蓋新房才是正經事，畢竟那時候澳大利亞房屋供不應求——對，你沒看錯，那時候本地人都缺房子住。根據RP Data的報告，澳洲平均每年新建住房達15萬套，而每年新增3萬套住宅才能夠緩解住房短缺問題；預計到2031年，住房需求量將比供應量高出66.3萬套。

然而，國內買房的經驗有點猛，生的熟的全都要。於是，去年澳大利亞開始全面限制海外人士獲取貸款，其中一個直接的動因，就是外來投資者（中國投資者佔比最高）過度投資在澳洲投資樓花、小戶型公寓（低於50平米），酒店式公寓，學生公寓等，導致銀行信貸風險增加，最終全面限貸。

總之，克以重稅無關歧視，某種意義上說更像是「愛護」；熱錢流入太多，才會限制資產進入；項目危險加劇，才會限制海外貸款。為了穩住市場、抑制泡沫，才會加以限制——這本身也說明澳洲市場的穩定與持久。而對於投資者來說，唯一要注意的就是，放眼全球是趨勢，但要以正確的「姿勢」；投機並不適用於全球市場，盲目套用國內經驗，鋌而走險以身試法，恐怕收穫將不是收益，而是失敗的苦澀了。