市場在變 投資不進則退
日期：2017/05/31
阿仕特朗資本管理投資經理劉明琪在東方產經「琪招制勝」專欄中表示，最近內房股瘋炒，身邊有投資者問我，中國恒大市帳率已逾4倍，碧桂園也逾2.5倍，已高於過去7年周期波幅(例如碧桂園7年平均市帳率為1.2倍，即管加減一個標準差(Standard deviation)也是0.9至1.5倍)。諷刺地，內地正在實施史上最嚴的房地產限制性措施，而內房股價卻創新高。根據券商的研究報告，5月第2周及第3周新房銷售面積同比下滑16%及8%。若看基本因素及政策背景，房地產不應該是市場焦點。
內地資金對港股影響愈來愈大，然而這現象除了觀察南向資金外，其他非經過此渠道的影響卻未能準確計算，只能靠市場觸覺推測。相比5年前，現在更多內地投資者透過內地基金、保險產品及個人名義進入香港市場，他們其中一個目標便是內房。
中國10大內房公司分別為萬科企業、中國海外、恒大、碧桂園、保利地產、綠地控股、華夏幸福、富力、華潤置地及融創中國(01918)。10大之中有7間在港上市，香港股市才是內房的「必爭之地」。
在港上市的內房股平均動態市盈率只有大約8.5倍，平均NAV折讓40%，但卻蘊含優質資產。A股上市的內房平均估值卻有10.6倍，NAV折讓21%。對內地投資者而言，在港上市的內房不單只沒有「超買」，更是大減價。
一般情況下，「投資者並不是瘋的。」用真金白銀買上一隻股票(或整個板塊)背後必定事出有因。投資者若仍然認為今次內房只是瘋炒，要反思一下自己是不是並沒有察覺到對手已經改變了。千萬不要用歷史的間尺去量度今天的估值，香港投資者認為內房只值8倍，內地投資者認為值12倍，因為兩地資金量的差異，估值只會一步一步被扯高。我們若不接受，最終只會被市場遺留下來。