銷售下滑土地過熱 房地產上下游產業鏈背離愈發嚴重

中原地產研究中心統計數據顯示，2017年前5月，全國賣地最多的50個城市合計賣地金額已達10103.8億元，同比上漲33%。但值得注意的是，在持續的政策調控下，房地產成交持續下滑。數據顯示，5月單月，房企銷售業績下降明顯，其中部分房企業績環比下降超過20%，與過熱的土地市場形成了鮮明對比，房地產上下游產業鏈背離現象愈發嚴重。

　　土地購置面積持續創新高

　　日前，嘉興集中出讓8宗地塊，總出讓面積48.35萬平方米，總起價36.04億元。值得注意的是，這8宗地塊引來超過420家房企的關注，以至於因參與土拍人數過多，嘉興市資源要素交易中心有限公司場地有限，土拍會場不得不移至可容納上千人的嘉興大劇院。雖然採取「限價、搖號」等措施，但該8宗地塊依然經過8小時「戰爭」，拍出73.69億元，溢價率超100%。

　　對此，CRIC房地產研究中心研究員楊科偉表示，去年以來的銷售火熱態勢在當前熱點城市仍慣性維持，開發企業普遍存貨消耗過快，補庫存成為當前多數房企的首要目標。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，雖然在一系列政策約束下，地王出現數量有所減少，大部分城市平均溢價率相比去年下調。但整體來看，2017年前5個月，全國賣地最多的50個大城市合計賣地金額達到了10103.8億元，同比上漲33%。其中，33個城市土地出讓金額達100億元，北京、武漢、廣州、南京等11個城市土地出讓金超過300億元。三四線城市賣地收入也有明顯上升，其中溫州251億元、佛山240億元、嘉興235億元。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，雖然各地樓市調控頻繁，但整體看，一二線城市土地市場成交依然活躍。即使很多城市土地調控政策嚴格，但企業依然處於補庫存階段。

　　「房企對熱點城市拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市「四小龍」地價依然處於高位，即使地方政府設置了多重調控約束政策，部分住宅屬性地塊依然有多家企業以突破上限的價格拼搶。」張大偉說。

　　楊科偉認為，在當前市場普遍「量跌價仍漲」，未來房價看漲預期不變的情況下，新開工面積維持在10%以上，4月單月新開工面積也維持在近一年來月度平均水平之上，意味著開發企業對市場未來仍舊樂觀。

　　統計局數據顯示，2017年1-4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比增長9.3%。其中，住宅投資18671億元，增長10.6%。其中，1-4月房屋新開工面積48240萬平方米，增長11.1%，土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速比1-3月份提高2.4%，創下近3年新高；土地成交價款2104億元，增長34.2%。

　　楊科偉說，土地成交價款增速不斷提高，反映出當前市場競爭激烈，尤其是熱點城市的優質地塊更是普遍被看好。

　　全國人大財經委副主任委員黃奇帆日前公開表示，我國每年批准供地中，用於城市的只佔2/3，其中，基礎設施和公共設施佔用規模55%左右，工業用地30%，正常的開發建設用地僅佔15%。「這個比例是不平衡的。我們工業用地配置顯然佔比太高，擠占和壓縮了住宅用地。」黃奇帆說，拍賣機制、新供土地短缺、舊城改造循環，這三個因素相互疊加，造成目前地價不斷上升。

　　房企銷售現大幅下滑

　　值得注意的是，在房企積極購地的同時，住房銷售卻因調控的收緊，收入大幅下滑。

　　億翰智庫報告顯示，50個典型房企收入明顯下調。其中，TOP30環比下降企業佔比達70%，TOP31-50環比下降比例為55%。

　　具體來看，萬科5月銷售352億元，環比下調15%，保利地產銷售213億元，環比下調9%，綠地銷售180億元，環比下調7%。榮盛發展、雅居樂、首開分別下調20%、31%和21%。泰禾、復地、路勁、星河灣則分別下調50%、23%、75%和41%。

　　億翰智庫相關分析師表示，伴隨政策全面加碼，樓市調控效果凸顯，2017年5月，房企單月銷售業績下降明顯，其中部分房企5月業績環比下降超過20%。分析師表示，其原因一方面是3月以來調控步步緊逼，效果凸顯，市場觀望情緒蔓延；另一方面，經歷「金三銀四」的業績衝刺之後，部分房企供給端續力不足，尤其是主流一二線城市供給嚴重短缺。「在限價令調控之下，部分房企因沒有業績壓力，自然暫緩銷售。」

　　CRIC房地產研究中心發佈的《2017年1-5月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜顯示，僅前5個月就已有33家房企銷售業績突破200億元，較2016年同期增加12家，上漲57%。其中，碧桂園、萬科等5家房企銷售已超千億元，而2016年同期僅為2家。

　　具體來看，碧桂園、萬科銷售業績均超2000億元，較2016年同期業績上漲幅度高達165.6%和57.7%。恆大、保利、綠地也紛紛超過1000億元，較2016年同期上調62.2%、29.3%、20.1%。

　　警惕房企資金違約風險

　　張大偉表示，現階段國家對房企融資大幅控制。從國內到國外，從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道全面收緊，房地產業進入全面去槓桿階段。在此背景下，地產企業尤其是規模較小的地產企業再融資將受到影響。因此，房企未來資金鏈情況仍然前途未卜，瘋狂拿地的趨勢也將逐步減弱。

　　事實上，根據證監會規定，自從去年10月以來，房企融資渠道不斷被緊縮。其中包括嚴控境內發債，不得到H股上市融資，銀行方面收緊開發貸，同時，債券融資、私募基金融資也被收緊。今年2月，中國基金業協會發佈了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》，文件規定，私募資產管理計劃投資於房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。

　　同時，監管層近期已基本停止給房地產商海外發債發放批文，證監會新聞發言人張曉軍在5月19日的新聞發佈會上也首提全面禁止通道業務，隨後也有消息稱銀監會收緊融資通道，檢查信託公司業務。

　　而房企融資渠道也全線被限。海通證券分析師姜超表示，雖然目前來看地產企業在手資金較為充足，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務償還問題將逐漸浮出水面。從目前房地產行業存量非城投債樣本中，74家已披露年報的房企數據顯示，近9成企業實現了貨幣資金規模的同比增長，行業平均貨幣資金規模同比大幅增長62.23%，企業在手資金較為充足。「但隨著海外債券到期壓力加大，國內債務還款期也將來臨，在此背景下，個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質地產企業違約風險的爆發。」

　　海通證券數據顯示，房企存量債務到期壓力集中在2018-2021年。其中，國內地產存續債券中約有75%是在2019-2021年間到期，貸款的期限以3年為主，過去兩年產生的大量貸款也將在2018-2019年到期，故年內債務到期壓力不大，但未來2-5年地產行業債務到期壓力集中。

　　至於資金對房企的重要性，此前黃奇帆的演講中也透露，目前房企資本金和社會融資比例達1：9，有的開發商可能達1：50。黃奇帆說，拿地的錢三七開，如果一塊地10億元，房企自己出3億元，另外7億元從金融機構借來，然後把這塊地抵押給銀行至少貸款六七億元，造好房子后預售又把按揭貸款拿過來。這個過程中，如果這塊地三年後漲到20億元，開發商就可以拿到15億元的抵押貸款。最終，整個開發流程中的融資就可以加槓桿到1：9。

　　對此，億翰智庫相關分析師也表示，在這樣的市場環境中，若政策高壓態勢延續，房企應做好割肉準備，並且可以先從割肉深度不高的相對弱線城市開始，隨後才考慮強一二線城市。