中國房地產業正進入寡頭時代百強之外生存空間縮小

坐落在悉尼雙灣的洲際酒店，距離悉尼中央商務區車程僅數分鐘，既奢華又隱秘，是當地地標性酒店，曾接待過多位世界名流、國家政要和皇室成員。

　　界面新聞記者獲悉，5月底，兩家滬企——中邦置業集團以及上海連合房地產投資有限公司，聯手從新加坡皇家集團手中收購了雙灣洲際酒店。

　　皇家集團執行董事Peter Wilding透露，此次交易總額約為1.5億澳元（約合7.5億元人民幣），創下了澳大利亞非中央商務區酒店的售價記錄。

　　兩年之間，這已經是買家之一，上海連合房地產投資有限公司在悉尼投資並直接控股的第五個房地產項目。

　　上海連合地產號稱“房企出海聯合體”，運作方式是私募股權投資公司，由10家中小型房企在2015年各出資1000萬元成立，專注於海外房地產的開發經營。此次與其聯手收購的中邦置業集團，是上海連合的股東之一。界面新聞記者獲悉，目前上海連合投資海外的資金，均為股東自有資金，尚未啟動基金渠道。

　　海外生存

　　以兩月一個項目的速度，上海連合在澳大利亞連拿了五個項目。

　　連合除了打算在悉尼CBD地區建設一個五星級酒店和五星級高級公寓的綜合體，還有“家和天下·瀚林居”等住宅項目將在年內完工，從“瀚林居”這一命名就能看出主要目標客群是華人，其所在區域也緊鄰悉尼最大的華人聚居區Eastwood。許仰東曾表示，連合地產更專注於華人置業。

　　加上雙灣洲際酒店這一單，上海連合地產已在澳大利亞投資近6億澳元（約合30億元人民幣），物業包括住宅和綜合體。

　　連合地產CEO許仰東5日接受界面新聞記者採訪時表示，之所以選擇悉尼作為出海投資主陣地，主要是因為中澳有相對穩定的政治、經濟和人文關係，澳洲具備良好的房地產市場結構、遊戲規則及誠信體系，此外悉尼房產市場供需關係良好，投資收益穩定。

　　許仰東透露，連合地產在澳大利亞的項目進展順利，第一輪投資的兩個項目在今年內完成產出，還有兩個項目己完成銷售正在施工建設。

　　同時他也承認，外匯管制政策影響了中國地產企業出海速度，上海連合同樣面臨這個情況，但仍會堅持在政策範圍內繼續海外佈局。

　　在投資策略上，上海連合專注於遠、中、近熱點區域，“遠”即歐美，“中”為澳洲、“近”則是東南亞。在產品結構上，設置了“傳統可變現房產開發+優質資產持有及增值+土地資源收儲及整理”三層配置結構。選擇開發項目時，原則上以IRR（內部收益率）大於20%為標準（據統計，中國VE和PE基金IRR中位數約為20%）。

　　部分中國房企出海後項目運行得不太好，對此許仰東表示：“海外房地產投資對中國房企來說，總體上還是一個新的階段。目前還無法用成功或者失敗簡單描述先期出海企業。 ”

　　中小房企危局

　　“我絕對不看好中小房企在中國市場的前景。中小型企業未來主動或被動調整或退出房地產，是正常的，只是時間問題。”連合地產CEO許仰東告訴界面記者。

　　“三四線市場市場門檻低，但過剩風險加劇，一線市場門檻高利潤卻空間壓縮。要不打烊休息，要不另找新路。”

　　連合的背後，基本上都是房地產市場風光一時的公司和經理人。

　　連合的十家股東中，規模最大的為中邦置業，這家公司的前身為有政府背景的上海聯洋置業，參與浦東聯洋社區的拆遷改造，參與開發佔地近2平方公里的“聯洋新社區”，是上海房地產50強排行榜的常客。

　　不過，中邦始終沒能變得更大。2006年起，它就籌劃上市但是一直沒能成功，沒有資本市場的支持，2009年之後，中邦就很難在上海拿地，只能轉戰上海周邊和其他二三線城市。

　　與中邦的命運類似，連合系的另一家股東東苑房地產開發也曾是上海50強房企，目前，其在上海僅有虹橋的一個舊改項目。2014年，東苑提出轉型，“及時收場與轉場，盤活存量項目開發；做大企業不願做，小企業做不來的事”。

　　華建投資的董事長何志平為福布斯上榜富豪，地產業務主要以股權投資為主，是萬達的股東；上海易章投資的董事長是富豪簡勁宏，他曾帶資參與改制上海家化( 27.600 , -0.01 ,-0.04% )旗下的房產業務，成立上海家化置業，之後更是擔任上海國際汽車城置業總裁，是“安亭新鎮”的規劃者。

　　連合的大多數股東有一個共同點：在1990年-2005年之間非常活躍，依靠上海城市舊改發家，但是之後逐漸被排除在上海的土地市場之外。

　　2016年上海住宅用地樓面均價17629元/平米，同比大幅上漲73.9%，其中商品住宅用地樓面均價為31382元/平米，同比上漲79.4%，皆創歷史新高。

　　造成這一現象最重要的原因之一，是房地產企業可以以很低的成本發行企業債——2015年5月至2016年8月的16個月期間，房地產企業從債市籌措到了1.2萬億元資金， AA級地產公司債利率普遍在6.5%左右，AAA級公司債則很多低於3.5%，龍湖保利這樣的企業甚至拿到了3%以下的利率。

　　2017年4月，上海土地對三塊新出讓土地的出讓方式進行調整，競標者不僅要比拼價格，還要被評分，分數包括信用評級，近三年行業平均排名等，這等於直接將中小房企排除在招拍掛市場外。事實證明，最終獲勝的是保利、中建、中海三家央企。

　　中國房地產業正進入寡頭時代，百強之外的中小房企生存空間正在縮小。

　　正榮地產董事長黃仙枝曾經和界面新聞記者描述過未來地產業的格局：新房市場的總體量為12萬-13萬億元（銷售額），根據房企的發展規劃和趨勢，其中將會有3家萬億企業，至少5家5000億企業，已經至少10家千億企業。也就是說，未來的20強房企將佔據中國房地產的半壁江山。

　　在連合系外，一些中小房企也已經通過出海來尋找一線生機，尤其是有地緣便利的東南和西南企業。

　　在廣東佛山，一些當地小房企開始進軍東南亞。“在佛山買地太難了，中小型本土房企基本拿不到地了。即便是拿得到地，地價也太高了，開發風險太大。”佛山德寶地產因此選擇進軍馬來西亞，其總裁曾表示，雖然資金回籠速度比不上內地，但是收益比較穩定，毛利潤不低於其在廣東的項目。

　　在雲南，中小房企瞄準了相鄰的國家，比如深陷天津地王星耀五洲泥沼的星耀集團就將開發重心轉至東南亞，先後投資緬甸和老撾等企業。