全球房產第二屆「金鐘獎」揭曉，台灣排?(上)
日期：2017/07/04
據報載，國人投資海外房產金額從2012年的250億，到2016年的1,500億，成長速度頗快。但也隨著投資金額的倍增，許多良莠不齊的業者，藉機混水摸魚，使得些許國人受害，發生海外房產投資糾紛。也慶幸國內主管機關的明智處理，於去年底公布「不動產經紀業重是國外房地產仲介或代銷業務規範」，使得原本沒有仲介或代銷業資格的公司開始銷聲匿跡，心懷不軌的廠商離開市場，海外房產投資市場漸漸回歸正常。
我們益立信公司深耕海外房產投資，為響應政府正本清源的行動，連續第二年，再利用公開且公正第三方的資料及專業客觀的角度，經過整理、歸納、比較等三道流程，挑選出投資海外房產比重最高的市場，分別是美國、澳洲、紐西蘭、加拿大、英國、日本、馬來西亞、台灣、菲律賓、泰國、越南、柬埔寨等，共12個國家進行評比。這個評比，橫跨已開發國家與開發中國家，國民年所得從柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96萬美金。希望這個分析，能提供有意投資海外房產的國人，能先有全面性的概念，建立應有的風險意識，然後再就個人偏愛的國家、區域進行評估考慮。
精選十個比較標準，包括：政治穩定度、基礎建設、人口增加數、失業率、平均國民所得、過去五年房價漲幅等，每項評比均為0~10分，總分為100。在12個評比國家中，目前值得投資房產的前三名依序為美國(87分)、加拿大(79分)與澳洲(76分)，而我們台灣(48分)排名第八，屬於後段班。
根據十項評比，分別就這12個國家做結論如下：
美國在各分別評比項目表現均很突出，所以結果鶴立雞群，連續兩年勇奪冠軍，惟美國幅員廣闊，各地區的房價漲幅差異頗大，投資人仍須審慎評估。有興趣於美國置產者，可以參閱本人在「大咖看房市」的其他美國房地產專文。
加拿大，雖然在12個評比國家中位居第二，但須注意的是，加拿大的失業率偏高、人口成長趨緩，所以若考慮移民置產者，需要工作難找的心理準備。溫哥華，仍要觀察對外國買家課徵15%印花稅，是否對該地區房產性區降溫?!
澳洲、紐西蘭移民人口與經濟增長也是明顯趨緩，所以未來房價要像過去大幅成長的榮景機會似乎難再，但房價應仍維持在上升的軌道。還有，外國買家是否能順利取得當地銀行貸款，更是投資人須注意的優先問題。再者，考慮澳洲人口約2,470萬，而紐西蘭人口僅約460萬，就房產流動性而言，選擇置產澳洲，應是優先考慮的決策。
英國除了人口也是緩步成長，目前房價所得比超過20倍(亦即20年不吃不喝才能買屋)，令人詬病外，高房價甚至引起英國人反感，也是投資人須高度警覺的。若又是考慮投資英國的學生套房，因未來處分時房產流動性較一般住宅產品更差，投資人須三思而後行。
日本，人口持續小幅減少是長期的問題，再加上人口集中在前三大城，即使東京幅員也不小，所以購置日本房產需要特別注意所投資的區位，應確認房產為都市精華區，且為人口淨流進的地區。若再能有大型重大更新計畫的加持下，投資勝率自然提高。
馬來西亞這幾年受到馬幣對美金、台幣的大幅貶值，原來在吉隆坡一間新屋從1,000萬台幣，變成800多萬就可入手。即使如此，仍要提醒投資人，馬來西亞係屬開發中國家，因為基期較低的緣故，理應人口成長與所得成長應遠高於已開發中國家(如:英、美)，但去年實際成長率不及2%。經濟增長不如預期，似乎反映該國家經濟面臨某種瓶頸，更需要提高戒心。事實上，泰國、越南與柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰國曼谷、越南胡志明市、與柬埔寨這三個城市的房價所得比均超過20倍(台灣目前約15.6倍)，似乎房價有過高之虞。
另外，菲律賓與越南，長期分別受到治安不佳，與政治動盪的因素，影響經濟長期發展，需要後續觀察。且平均國民所得不及4,000元美金(合台幣12萬)，投資人入手的房價就不能太高，否則未來難以售出。
我們台灣，則是人口成長與國民所得成長停滯，再加上目前房價所得比仍高、租金年報酬率偏低的情況下，房價要修正落底，短期似乎仍看不見曙光。
柬埔寨，是值得憂心的地區。國民平均年所得不到2,000美金(合台幣6萬)，但在台灣市場上所推建案總價多超過10萬美金(合台幣300萬)，若未來要處分，無法出售給外國買家時，柬埔寨當地人要如何承接這個價格呢(超過50倍年收入)?!