奧運商機 東京樓市看高一線
日期：2017/08/05
近年內地及台灣人都熱衷於投資日本房地產，港人亦分一杯羹，但投資海外市場，不管自住或投資，除計算可動用的投資金額外，選擇地區同樣重要。目前日本以東京、大阪及福岡三地最受港人喜愛，但不應盲目只追求高回報，還要細心分析不同地區的長遠發展前景作為考慮；如東京因為於2020年舉辦奧運會，將為當地帶來大量商機，其投資前景被市場看高一線。
先了解一下日本城市行政劃分，現有47個一級行政區，以一都、一道、二府及四十三縣，下設市、町及村。一都所指就是東京，其作為日本經濟、文化及產業的中心地，發展已見成熟，若首次於日本投資，選擇東京的「精華」地段，自不為過。
2020年奧運會將於東京舉行，當地的房地產市場更見轉活，樓價持續向升，日本東京都政府更預計申辦奧運會所帶來的商機，可為日本帶來32.3萬億日元(約2835億美元)的經濟效益。回顧2008年北京舉辦奧運會，不單為旅遊及周邊產業帶來大量生意，北京樓價同樣拾級而上，故東京申奧有助當地房地產市場重新啟動，住宅及商廈的需求已率先轉旺，其投資及升值潛力均有看頭。
至於日本國會通過賭場合法化，會開放賭業市場，亦有助振興旅遊業；雖然預計新賭場落成未能配合奧運會同期落成，但其所帶動的商業效益卻是長遠，不容忽視。
作為旅遊熱門城市的東京，哪裏是市中心、哪裏為商業或購物區，如名店集中地銀座、有不夜城之稱新宿、年輕人喜愛的澀谷、有東京人廚房之稱的築地，以及秋葉原的電氣街，這些旅遊必到地區，相信港人都有一定認識，這對於有意投資海外物業人士而言，絕對有幫助。在東京投資，其投資回報不是最高，要看重是物業日後的升值潛力，加上日本的稅收相對較重，不容短炒物業，故入市當地要以長線投資作考量。
投資者在選擇地段時，每每以鐵路沿線物業作優先，東京鐵路網四通八達，有JR、東京metro、都營地下鐵、單軌電車及私鐵等，故不能單以鐵路沿線來尋寶，除出入口要鄰近住宅物業外，亦要留意鐵路線往返市中心的便捷程度，否則要花上大量時間轉線才能到達市中心，這樣會影響物業租金及出租情況，要選擇直達市中心商業區鐵路沿線物業，日後轉售也較容易。
值得留意，日本人口老化急劇，整體人口增長呈現負數，對出租物業市場較不利，但東京人口與整體日本不同，人口屬持續增長，故物業空置率相對全國為低，加上人口年齡層較年輕亦佔優勢，因為年輕人及單身一族租住房屋比例較高，同時願意接受較細面積的單位，他們會因應工作需要搬遷，少有置業，選擇租住的單位多為市中心，以方便上班，鄰近要有購物商場及娛樂設施，令衣食住行一應俱全。這正合港人投資所需，以面積約100至200方呎的單位/(套房)，售價少於100萬元而言，用作投資、自住或度假同樣可以，加上日圓滙價下跌，買價變相更有打折。