房地產市場是灰犀牛？連平6方面解析樓市風險不大
日期：2017/08/10
中新經緯客戶端8月9日電 近日「灰犀牛」一詞大熱，而備受關注的房地產市場，會不會成為一個風險爆發點，成為各方討論的焦點。9日上午，交通銀行首席經濟學家連平出席2017博鰲房地產論壇，從開發商資金充足、家庭購房槓桿率低、居民部門資產負債不高等6方面分析，認為房地產市場風險水平並不高，仍能保持平穩、較快運行。
開發商未來兩年不缺錢
連平認為，房地產離不開金融，房地產是屬於資本和金融屬性非常高的行業，因此很有必要從金融的角度去看當前的房地產。
房地產金融主要分為兩大版塊，一是銀行給房地產提供的融資，另一塊是非銀行，但後者的規模並不大，真正大的還是銀行信貸。銀行信貸又可以分為開發商貸款和按揭貸款。
開發貸這些年始終處於增速偏低的狀況，它在整個銀行業人民幣貸款餘額中所佔的比重出現下降跡象，現在的佔比不足6%。同時，開發貸的不良貸款率也較低，不到1%，大部分銀行在0.5%左右，而整個銀行業的不良貸款率為1.7%。
「2016年銀行給開發商提供的貸款，加上定金、預售款，以及所發行的債券，粗略計算是7萬億多一點，這是什麼概念？開發商在銀行業這些年整個開發貸的餘額只有6.2萬億，但去年一年獲得的貸款超過7萬億，這是非常大的金額，所以開發商至少在未來兩年不缺錢。」連平稱。
他表示，雖然今明兩年融資環境在收緊，但房地產行業「階段性已經吃飽了」，不必擔心短期融資問題。
但連平承認，開發商整體的負債率有些偏高，未來如果能降至60%—70%，則比較合理，這樣可以避免一部分開發商的風險暴露。
家庭購房槓桿率
2016年以來，銀行的按揭貸款高速增長，尤其是去年下半年到今年年初，整個增速非常驚人，引起各方關注。但連平表示，這個增速短期內是偏高的，但並不能推導出危險的信號。
以家庭為單位的按揭率，或者說購房槓桿率，是購房運用槓桿的程度。中國的家庭部門在最近這些年槓桿率明顯上升，5年前按揭率大約15%，現在已經翻漲到30%，5年間槓桿率提高一倍。但從國際比較來看，這個槓桿率並不高。
連平對比稱，美國和日本在危機爆發時，購房槓桿率達到了100%。「當一場危機要出現的時候，最先需要觀察的是整個槓桿率狀況，其實就是它的負債狀況。美國次貸危機、日本上個世紀90年代房地產泡沫最終破滅，那個時候它的槓桿率是100%。」
同時，美國現在的購房槓桿率是60%多，日本雖然降下來，但也高達50%多。目前中國是30%，屬於比較低的水平。
居民部門資產負債
今年上半年，中國的按揭貸款餘額在20萬億左右，但居民部門在銀行的存款是60萬億，是按揭貸款的3倍。「他問銀行借了20萬億，但他在銀行的資產有60萬億，你說這個風險大不大？」連平說。
即便加上一些個人貸款，總計大概30萬億多一點，整個負債率也只有50%。中國的儲蓄率非常高，達到48%，而美國很多家庭在2008年金融危機之前都沒有存款。
連平認為，從居民部門的資產負債角度看，儘管借了很多錢，增速也比較快，但總體風險很低，還處在一個比較安全的水平上。
按揭貸款佔GDP比重
從按揭貸款佔GDP比重上看，目前中國按揭貸款佔GDP的比重大概在25%左右，加上公積金貸款，可能是30%左右。而日本的這個比例為40%，美國則在50%以上。中國依然處在一個比較低的、相對比較安全水平。
房地產市值與按揭貸款比
連平認為，房地產市值和按揭貸款之比，可以說明房地產如果有泡沫，房價漲得比較快，金融在這中間的推動力究竟有多大。
現在的房地產總市值數據不是非常確切，但大概在300萬億，而按揭貸款不足30萬億，只佔房地產總市值的7%，加上開發貸，也只達到10%。這表明，目前總市值這麼高，銀行從信貸支持提供的資金，對它影響並不是很大。
他表示，房地產市值總量300萬億，這其中不僅是金融資產，還包括資本和金融同時推動的數值。金融從銀行的角度來看，它占的比重不高，在這一點上來看，房地產的風險水平也屬於相對比較低。
首付比例
除此之外，首付比例比較高，給了銀行一個安全墊。對於近期銀行按揭貸款增長較快，連平認為，這並不能得出風險很大的結論。2011年到2016年，按揭貸款的增速是21%多一點，但從2000年到2016年，這17年期間，增速則達到了28%。
「所以就得出一個結論，不要看到最近已經出現較快增長，就認為似乎是很不正常。我們如果說從一個發展的時期和一個階段來看這個問題，看它的平均增速，事實上目前這個增速是開始回落的。」他說。
連平最後表示，房地產的影響是巨大的，但並不能說明灰犀牛已經很近了。我們還有時間築牢防線，改變風險態勢，使得房地產能夠保持一個平穩、較快的運行。(中新經緯APP)
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