中國資本管控無礙中投公司繼續買入全球地產
日期：2017/11/03
中國政府去年實施抑制境外投資的措施時﹐受限制領域的名單里明確包括了房地產。
但這一點從中國主權財富基金中國投資有限責任公司(China Investment Corp., 簡稱：中投公司)的對外投資情況上是看不出來的。擁有逾2,000億美元海外資產的中投公司有關人士稱政府加強資本管控沒有對該基金的海外投資能力造成影響﹐因為海外投資就是該基金的職責所在。
的確﹐中投公司是2017年迄今為止歐洲最大房產交易的買家﹐該公司以122.5億歐元（約合142.2億美元）從黑石集團(Blackstone Group L.P., BX)手中收購了歐洲最大的物流公司之一Logicor。預計該交易將於今年晚些時候完成。
中投公司今年還加入了TIAA Private Investments和Antarctica Capital牽頭的財團﹐收購北美最大的停車設施所有者之一InterPark﹐每年有超過1,600萬輛汽車使用InterPark。中投公司還在7月份提交給監管機構的文件中稱﹐該公司持有房地產金融公司TPG RE Finance Trust Inc. 15.5%的股份﹐後者由私募股權公司德太投資(TPG)創建。
儘管中國政府近來對境外投資感到擔憂﹐但中投繼續投資房地產表明中國投資者將繼續在全球房地產業發揮重要作用。受這些擔憂影響﹐中國境外交易在短期內減少﹐萬達集團股份有限公司(Dalian Wanda Group Co.)、安邦保險集團股份有限公司(Anbang Insurance Group Co.)等遭受額外審查的企業退場。
不過預計像中投這樣得到政府批準的企業仍將積極進行境外投資。歐華律師事務所(DLA Piper)亞洲房地產部門主管Susheela Rivers稱﹐中國政府其實是鼓勵對外投資的﹐政府也明白﹐如果中國企業要參與全球投資平台﹐就必須進行海外投資﹐無論這些投資是並購還是房地產投資。
從中投公司的交易活動還可以看出中國政府看好哪些類型的房地產交易。不同於安邦和萬達等公司高調進行的很多交易﹐中投公司絕大多數交易幾乎沒有引起公眾關注。
比如﹐據知情人士透露﹐去年中投公司從Brookfield Property Partners LP手中買入了紐約金融區一棟50層高、名為One New York Plaza寫字樓的49%權益。Brookfield表示﹐此交易對該物業的估值約為14億美元；Brookfield披露了該交易﹐但沒有說明買家身份。
與此類似﹐去年年底﹐加拿大年金計劃投資委員會(Canada Pension Plan Investment Board)宣布﹐作價10.3億美元將位於第六大道1221號一棟寫字樓45%的權益出售給一個全球性機構投資者。一名知情人士稱﹐該投資者就是中投公司﹐為該交易提供咨詢服務的Invesco Real Estate也拿出一小筆資金與中投公司共同投資該項目。
中投公司收購Logicor是其最高調、規模最大的交易之一。不過被收購的這家物流公司被認為是一個主流房地產資產﹐且估值合理﹐該公司在17個國家擁有1,360萬平方米的資產組合。
物流是商業地產領域最熱門的行業之一﹐部分原因是來自電子商務公司需求不斷上升。由於與中國政府的“一帶一路”計劃息息相關﹐物流行業也受到政治支持。一帶一路計劃將在歐亞大陸和非洲一些地區建設基礎設施。Green Street Advisors最近的一份報告顯示﹐儘管最近幾年歐洲市場強勁的需求增長不可持續﹐但最近的需求水平可能得以維持。
中投公司也沒有追逐該基金認為估值過高的交易。例如﹐一名知情人士稱﹐今年早些時候﹐中投公司是考慮收購SL Green Realty Corp.旗下位於百老匯1515號紐約辦公大樓49%權益的競購者之一。
SL Green在10月份證實﹐正在就出售該大樓的權益進行協商﹐但沒有透露買家身份。一名知情人士稱﹐買家不是中投公司。
中投公司認為﹐在全球經濟緩慢反彈的背景下﹐地產以及基礎設施等其他長期資產是可以為該基金帶來穩定現金流的一個資產類別。不過地產仍是中投公司旗下比例相對小的一個資產類別。
中投公司將旗下房地產投資歸入被稱為“另類資產”的一個廣泛資產類別。該類別的資產規模相當於中投公司截至去年年底海外總資產的37.24%。
2016年報告中的房地產部分顯示﹐中投公司投資了全球重要房地產市場的幾處質量較高且抗壓性較強的核心資產﹐這些資產可能會帶來穩定的長期回報。
在更加關注海外房地產的同時﹐中投公司也在加大直接投資力度﹐而非依靠外部基金公司來管理其資金。
在尋求加強海外房地產投資之際﹐中投公司尤其重視美國市場。今年5月﹐中投公司設立了紐約辦公室﹐取代了該公司之前設在多倫多的唯一海外代表處。
不過﹐近幾個月﹐美國似乎正加大對中國公司收購美國公司的審查力度。中投公司管理人士曾抱怨美國海外投資委員會(Committee on Foreign Investment)評估流程不公正﹐並呼籲美國有關部門提高評估流程的透明度﹐避免貿易保護主義。