國內資金熱錢退燒海外置產將本求利應留意交易安全

日期：2014/12/03

央行日前公布10月金融情況，M1B與M2年增率連連下滑，顯見國內資金已開始退場，投資人可能受國內市場冷卻的影響，轉往尋求海外投資報酬更佳的投資標的。亞太國際地產提醒消費者，海外置產將本求利的同時，需做好個人財務規劃，選擇適當時機入市，並且尋找值得信賴的代理業者才不會吃虧！

央行於發佈的消息中指出，代表股市資金動能的M1B與M2雙雙下滑，年底前年增率下滑的趨勢大勢幾乎已定，雖央行認為不至於對股市造成衝擊，但外界仍不免擔心台股投資動能已受到影響，甚至連帶影響「選後行情」，於此之際，民眾詢問海外置產投資的頻率也微幅增加，近期詢問量約增加1～2成，顯見民眾的確有意將標的轉往海外不動產、尋求更好的投資報酬。

亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超認為，近期海外不動產投資熱度逐漸加溫，投資人尋求高報酬是理所當然的，不過消費者趨之若鶩的同時，建議仍須審慎做好個人財務規劃，以免造成財務吃緊影響個人生活。例如目前國內許多經營海外不動產銷售業務的業者都標榜高投報，消費者倘若事前沒有做好財務規劃及評估，被一時的高投報吸引而投入，後來才發現所謂的高投報竟只是租金收益報酬，想要轉賣卻難度甚高，要不降價出售，或者只好繼續背著房貸，期待有一天租金收益獲利可以抵銷或超越轉賣的虧損，又或者購屋前疏於計算應在當地繳納的相關稅費，此時如果沒有做好財務規劃，將相關風險評估納入，那麼某些海外代銷業者聲稱的高報酬，其實也可能會成為夢魘！

近期亞洲貨幣受到美元升值影響而先後競貶，張漢超建議消費者要評估投資國的經濟穩定性，選擇適當時機入市，以免貶值一去不復返，虧了利差還蝕了獲利！以日圓為例，今年(2014年)5、6月時，匯率為1美元兌100日圓左右，如今已接近120日圓，假設當初以1000萬新台幣購入價值3400萬日圓的日本房產，如今換算回台幣，價值只剩下883萬新台幣，平白蒸發了117萬新台幣，投報率實際為-11.7％，影響真的很大！

張漢超最後還是要提醒投資人，海外置產一定要選擇值得信賴的業者，最好能提供完整一條龍服務，因為既是投資，房屋購入後的代租、代管、代售就相當重要，如果業者在當地沒有服務據點，充其量也不過是個代銷業者而已，交屋後屋況若有問題，這些業者要如何幫消費者處理，更別說以後的出租、銷售了，因此選擇在當地領有合法執照的台灣業者才是最聰明的選擇！

表：海外置產時，業者常見的銷售手法

業者訴求	疑點破解
聲稱高投報率	問清楚報酬率計算基礎，是否有佐證參考資料。
保證原價買回	保證原價買回是否有可能是因物件條件不佳，業者為吸引買氣而祭出的銷售策略。
代銷仲介業者聲稱可代收轉付購屋款	讓客戶匯至非建商指定帳戶，不但造成客戶沒有海外購屋交易金流之外，且使客戶可能涉及非法洗錢之嫌。
建案有保證回酬	深入了解「回酬」是由建商還是代銷仲介業者提供，若是後者，倘若交屋後該公司消失了，縱使提供兩年50%、三年60%也是枉然。
有房價折扣	確認折扣優惠是否為建商訂定配套，並確認是否為目前建商所提供之最佳配套，以免不肖仲介業者業者為賺取更多的佣金而將折扣優惠吞吃而不自知。
標榜為國內知名品牌	國內多家知名仲介品牌已從事海外代銷仲介業務，但只有少數在海外設有據點，部分品牌成立時間短，前往海外的業務經驗不足，後續服務消費者需留意。