2018年澳洲房產5大趨勢

日期:2017/12/26

澳洲一些最熱門的房地產市場連續五年增長,雪梨房價中位數上漲53萬澳元、墨爾本房價中位數上漲35.2萬澳元後,趨勢明顯將會反轉並開始下滑。

在保護經濟基礎的新政策(即房價和債務水平)下,墨爾本的爆炸性房價漲勢放緩,悉尼的房價則開始回落。今年將出現5個趨勢:

1.房貸利率預計加息

據ME銀行貸款負責人Patrick Nolan所說,金融市場預測,儲備銀行將在2018年底將官方現金利率從歷史低位1.5%提升,這將對家庭支付貸款產生可計量的影響。

Nolan說:「澳聯儲的高息率意味著還款額增加,每上漲25個基點,代表40萬澳元的貸款增加50澳元。」

但即使沒有發生,借款人也應該為房貸加息做好準備。

雖然儲備銀行在2011 – 13年度及2015 – 16年度降息,但主要銀行選擇不全面向借款人減息,雖然現金利率在15個月內並未動搖,但按揭利率上漲了。

澳洲審慎監管局(The Australian Prudential Regulation Authority)已經收緊了貸款政策,迫使銀行提高利率與儲備銀行不同步。結果,官方設定的澳聯儲利率和銀行提供的貸款利率,是自1994年以來差異最大的。

不管儲備銀行是否在2018年加息,有一點是明確的 ,即未來一段時間房貸利率不可能下降。

2.物業價格將持續降溫

悉尼房價在經過幾年兩位數的百分比漲幅後已經開始下滑,而墨爾本的增長在今年年底之前明顯放緩 ,專家預測2018年趨勢仍舊一樣。

Nolan說:「銀行監管機構希望看到房價增長放緩,這正是我們2018年預期的。」

澳新銀行(ANZ)的經濟學家是唯一一位預測明年澳聯儲會多重加息的經濟學家,他表示,APRA的政策收緊已經造成房地產行業疲軟,但局部地區將持續下滑。

高級經濟學家Daniel Gradwell和Joanne Masters在一份報告中表示,「APRA收緊投資者借款和純利息貸款,導致借款人的貸款利率上升,房屋需求下降。」

「隨著我們進入2018年,較弱的拍賣結果顯示進一步放緩。我們預計明年澳聯儲將加息,也會使房價增長放緩。但如果澳聯儲不收緊,價格增長放緩可能會比我們預測的要慢。重要的是,現在仍然沒有任何跡象表明價格將大幅下滑。」

3.首次置業者將捲土重來

Nolan說:「隨著投資者退後一步,首次購房者將在2018年找到更多的機會。」

澳新銀行的數據確實顯示,由於印花稅減免,使新州和維州的首次置業者躍躍欲試,但他們仍需要更多支持。

「首次購房者的存款負擔持續上升,更多的人需要首付款協助。」Gradwell和Masters說,「但是一旦他們進入市場,低利率意味著他們可以負擔還款,而且利息支出一直在下降。」

4.業主會選擇翻新房產

財產轉移印花稅會使澳洲人選擇待在他們目前的家中,由於悉尼和墨爾本的中價位房屋的印花稅在5萬澳元左右,越來越多的房主選擇翻修房屋,住在原本的房子里。

Nolan說:「我們看到2017年裝修貸款申請大幅增加,這一趨勢很可能在2018年出現,因為家庭選擇翻新房屋。」

「房屋升級者正在避免昂貴的搬遷成本,如印花稅。我們也看到更多人以較低的利率,融資房產升值的部分來裝修。」

房價飆升使這一問題惡化。具體來說,20年前,悉尼的中價位房產上所支付的印花稅,在通貨膨脹調整後是10,916澳元,但現在是50,302澳元,這足以改變房主的選擇。

最近Westpac銀行的研究顯示,與2015年相比,考慮在未來五年裝修房屋的房主數量增加了14%,而HIA經濟學家預測整修市場的強勁增長將持續到2020年代。

5.自住房業主可拿到較佳的貸款利率

2017年投資者貸款重新定價,意味著較少的投資者進入銀行尋求融資。這將導致自住房的借款人比例增加。

Nolan說:「由於投資貸款和還息貸款縮緊,銀行為了爭奪貸款客戶,會為自住房買家提供很好的交易。」

摩根士丹利分析師證實,雖然投資者利率明顯收緊,但自住房的貸款比例小幅上漲。

分析師寫道:「我們認為,自住房貸款將會持續重新定價,實際上變得更加明顯。過去一年,各大銀行的只還息投資房貸已經調整了90個基點,而自住房貸款的利息只提升了10~15個基點。」





房產趨勢研究

新加坡 國家與趨勢研究
2016-05-17
ㄧ、位置 新加坡共和國位於赤道北方137公里,地處麻六甲海峽的東南端,扼控太平洋和印度洋的通道。北邊和東邊是馬來西亞,南邊和東南為印尼。