在澳投資商用房還是居住房？

日期：2015/01/08

【大紀元】作為在房地產的投資者，是應該投資於居住型房產呢？還是投資商業型房產呢？房地產觀查網站發表了由戴維斯（Owen Davis）撰寫的文章，分析了兩者的不同。
據澳洲房地產觀察網報導，人們對於購買居住型房產作為投資這個主意已經相當熟悉。
大多數人曾經在獨立房或公寓房裡生活過，有許多人還出租過。我們都知道，手頭上有幾處房產，感覺良好。
如今，或許一個偶然的機會，你看到了房地產網站上的「商用房」欄目。你上網搜索一下，發現你家附近有許多辦公樓、零售商店、倉庫、旅館、甚至商業農場等等正在待售，而且都標注著是「絕好機會」。
那麼，買商業型房產來投資是不是房地產投資者所能及的呢？與投資居住型房產有何不同？是不是投資應該多樣化一些？
對任何一項投資來說，合適與否取決於風險與回報。下面來比較一下居住型與商業型房產。
回報
商業型房產的金錢回報略勝一籌。回報率通常在6%至8%之間。居住型房產回報率低一些，為4%至5%，但售價更低一些，風險更小一些。
空置率
房地產業最大的風險之一是空置率。在你的物業無人用不能給你帶來任何收入的情況下，你繼續償付貸款，能維持多久？
居住型房產空置率低於商業型房產。獨立房或公寓房空閒幾週可能就又租出去了。而辦公室或者商店有時空閒長達幾個月甚至幾年。
商用房產往往與經濟大氣候密切相關。經濟不景氣時，會裁員、縮小辦公與營業面積。但居住型房產受此影響不大，無論如何，人們總得需要有地方住。也就是說，居住型房產更穩定一些。
租約
對住房來說，與租客達成租約相當直接簡單，只需遵循法定的「住房租賃合同」規定即可。你所需要考慮的不過是租期多長、租金多少、定金多少等等。
商業房則不然，沒有法定的機構來告訴你如何達成協議。一切需要通過雙方談判。商用房租約可以長達數十頁。可以包含各種條款，比如裝修費用中有多少應該由出租方付，在租期告終房子歸還房主時，房子應該是甚麼狀況。你需要讓房地產的專業律師或租賃顧問來幫助你準備合同。
開支
拿每平方米來說，商業房通常比居住房便宜。但由於你買的商用房一般要大很多，所以實際上你花的錢比買居住房要高很多。而且你的日常開銷也大，包括電費、保安、維修等等。不過這些都會以某種方式轉嫁到租客頭上。
當水電費上漲之時，商業房很容易將此轉到租客頭上，但居住房很難這樣做。
維修養護
水龍頭漏水了，天花板壞了，對於居住房來說，租客會不愉快，房主需要儘快修理，以讓租客高興。但是，對商用房來說，租客的要求就更迫切，特別是當問題影響到他們的收入的情況下，比如夏天裡購物中心的空調壞了，等等。
因此，你需要一個專業的管理人員，他們與各種維修服務人員提前簽好協議，以便及時處理出現各種問題。
那麼哪一個更好？
這取決於你自己的財務策略、你的現實財務狀況，以及你對風險與回報的態度。
不論投資何種房產，在投資前，一定要明白自己將要面臨的是甚麼，尋求良好的建議，而且要留有餘地，不用讓自己背上太大的負擔。
對許多投資者來說，商業房產代表著「更上一層樓」，投入大了，回報也大了。