＜海外投資（1）不動產篇租稅手段打房投資客轉往海外尋生機

日期：2018/04/10

早在2011年奢侈稅上路，台灣到海外投資房地產的金額，若加計壽險業投資近千億元，粗估超過1,600億元。房產業者分析，海外置產主要受到匯率、稅制及政治情勢等三大因素影響，其中匯損更是常見，像前幾年日圓大貶、英鎊因為脫歐而重跌，均提高海外投資風險。當時以馬來西亞、日本較熱門，前者因總價低、易入手，後者則有地緣關係以及穩定的租金收益率。除了馬來西亞與日本，也有部分業者代理美國舊金山、澳洲、英國倫敦等海外不動產，但因各國房地產買賣稅制不同，更有許多外國人購屋的限制，甚至部分國家一度因為外國人買房過熱，興起當地人購屋保護主義，有的將外國人的購屋總價拉高，有的則限制外國人不能買賣中古屋，加上匯率波動，均是投資海外不動產的潛在風險。

海外房產投資熱潮增值空間受青睞

大師房屋海外事業處處長蔡詠綸表示，此波海外房產投資熱潮可以回溯到2011年開徵奢侈稅，當時房市走了一波相當長時間的多頭，房價漲幅也相當驚人，但租金收益率卻相當低，有些可能連2%都不到，可說是全球租金收益率最差。

因此，部分高端資產族群開始將投資重心轉往海外，而且採多點布局，目前海外房地產投資主要分三類型：一是看中房價大幅增值的潛力，預期可賺到增值財；二是長期持有，看中相對穩定的租金收益率；三是保本概念，選擇房價平穩上漲的海外區域買進，選擇中長期持有，既有房價增值空間，同時兼具租金收益。

海外房產種類多投資前要停看聽

景文科技大學財務金融系副教授章定煊強調，海外房地產種類五花八門，究竟是買到實質資產、還是僅有使用權、又或者只公司股份等，民眾投資時應進一步了解細節，而非盲目投資。

他分析，海外不動產往往會以高於台灣的租金收益率為誘因，動輒5%起跳相當誘人，但收益率多是毛投報率，也就說還未扣除管理費、持有稅等相關費用，若扣除上述費用後，實質租金收益率很可能只剩2%至3%，甚至不到2%。

金融海嘯危機入市富人愛美日房產

2008年金融海嘯，美國房地產平均大跌近4成，隔年採量化寬鬆（QE）政策，部分高資產族群嗅到投資商機，認為美國房價已有相當幅度修正，加上QE大量印鈔票，不動產成避險選項，因此選擇危機入市，看中的是房價增值空間。

台灣民眾開始關注日本房地產也是在金融海嘯後，日本信義社長何偉宏表示，台灣人很早就投資日本房地產，投資趨勢歷經三次變化，2009年大多數投資總價2,000萬日圓以下的小套房，投資特色圍繞「小、舊、偏」，也就是坪數小、屋齡較舊、地點偏遠的物件，租金收益率設定6%至7%。

隨著前波逐步獲利了結，部分賺到增值財的民眾加碼投資新建案，以2013年為分水嶺，投資總金額擴大至4,000萬至7,000萬日圓，仍以住宅為主。

租金收益率誘人扣除稅費恐不高

另外，國人投資馬來西亞房地產，早期屬於類似炒紅單或是投機行為較多，近期更陸續傳出無法轉手的難題。信義房屋馬來西亞子公司總經理李杰峰指出，主要是總價低，加上租金收益率7%。前一波因奢侈稅而選擇投資馬國房產的投資人，5年閉鎖期到了想要選擇出場，卻面臨當初接洽的業者已關閉或不願負責出售的情況；更有不肖業者趁機賺取差價，加上匯率波動，投資人不僅面臨匯損、甚至賠了房價，卻處於無法脫手的惡夢中。

另外，各國稅制及購買限制不同，也可能存在投資風險，例如馬國近年提高外國人投資房產門檻至100萬馬幣、歐洲部分區域有租金上限，部分國家也因炒房太過而祭出稅制手段打房。