二線城市“搶人大戰”成房價上漲原因？

住建部負責人5月9日就房地産市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責同志。新華社消息顯示，“五一”前住建部還約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府負責同志。也就是説，住建部在“五一”前後就約談了12個城市政府負責同志，而談的內容都是房地産調控。

　　在約談成都、太原兩市政府負責同志時，住建部再次強調，堅持房地産調控目標不動搖、力度不放松。這是繼全國兩會“部長通道”後，住建部再一次表明堅決調控的態度。

　　這已經不是住建部第一次使用約談的手段。早在2013年8月，住建部就曾召集包括南京、鄭州在內的7個二線城市進行座談，以了解當前房地産市場狀況、前期調控政策的執行情況及下一步調控政策。

　　住建部專家委員會副主任顧雲昌在接受媒體採訪時介紹説，在2013年、2016年等樓市周期高點，都曾有過對熱門城市和重點房企的約談。其主要目的還是為了防止房價過快上漲，實現樓市平穩，並往往間接促使被約談地方新政出臺。

　　12城房價都有“領漲”表現

　　對近期被約談的12城進行劃分，其中有8個省會城市——成都、太原、西安、海口、長春、哈爾濱、昆明和貴陽，加上一個計劃單列市大連，以及其他3個城市：三亞、徐州和佛山。

　　有分析認為，12城房地産市場出現非理性上漲是此次約談的主要原因。

　　值得注意的是，12城中沒有一線城市的身影，此外，從2016年10月開始，國家統計局除逐月公布70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況外，還會重點關注15個熱點城市的房價指數，此次住建部約談的12城，除成都外，其余11城均不在15個熱點城市之列，而佛山甚至都不在70個大中城市之列。

　　根據國家統計局公布的數據，《中國經濟周刊》記者梳理了除佛山外的11城2018年1至4月新建商品住宅與二手住宅銷售價格指數情況，發現無論是新建商品住宅，還是二手住宅；無論是環比，還是同比漲幅，被約談的城市中都有“領漲”的表現。以4月的情況為例，被約談的海口、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽等城市均位列4月房價環比漲幅前十位；哈爾濱新建商品住宅12%，以及西安二手住宅9.4%的同比漲幅更是位居70城之首。

　　諸葛找房統計的數據顯示，12城中已有多個城市的商品住宅均價在2018年突破1萬元，例如太原商品住宅均價在今年1月為8790.37元/平方米，到4月時已上漲至每平方米10820.93元；再如今年1至4月同比漲幅均超過11%的西安，其1月商品住宅均價為9965.01元/平方米，4月時已上漲至10338.45元/平方米。

　　在被約談的12個城市，上漲的不僅是商品住宅價格，還有商品住宅銷售套數，部分城市自2018年以來銷售套數大幅上漲。以昆明為例，其在2018年1月商品住宅銷售套數為2304套，到2018年4月時上漲至3463套，漲幅超過50%；大連的情況則更為誇張，其商品住宅銷售套數從1月的2853套上升到4月的4708套，漲幅超過65%；此外，成都、佛山和太原也有三成左右的上漲幅度。

進入2018年後，“搶人大戰”並沒有停歇。

　　3月23日，西安市公安局宣布全國在校大學生僅憑學生證和身份證即可落戶西安，就在新政宣布當天，西安就遷入8000多人；鄭州市人才辦數據顯示，截至2018年2月初，各類人才落戶5264人，接近去年人才落戶總量的一半；武漢2018年的目標是確保留漢大學生在25萬人以上，僅第一季度，大學畢業生留漢創業就業已近10萬人。除二線城市外，三四線城市也加入了“搶人大戰”。近期，東莞、濰坊和佛山等三四線城市都試圖通過下調落戶門檻，提高購房和租賃補貼等形式吸引人才。

　　這也引發了“搶人大戰”是否會變相打開房地産調控，特別是限購閘門，“松綁”調控政策，以及其是否會導致房價上漲的憂慮。

　　陜西省房地産研究會會長王聖學在接受媒體採訪時介紹説，從去年3月至今，西安增加了超過30萬戶籍人口，落戶後的買房置業造成一定程度上的供給緊張。

　　對于“搶人大戰”與房地産市場間的關係，中原地産研究院首席研究員張大偉評論説，“地方的人才政策不應該與房地産限購挂鉤，對真正的人才應該直接提供居住房源，單純地將人才推向市場容易帶來房地産市場的不穩定。”

　　思源地産市場發展部副總經理、首席分析師郭毅告訴《中國經濟周刊》記者，二線城市搶人大戰是一個原因但並非主因。“被約談的原因在于這些城市的投資需求過于旺盛，一部分原因是人才政策導致人口數量增加，更大的原因是城市産業發展導致人們對城市未來價值空間的高度預期。”她認為，通過人才政策落戶上述城市的人口對住房的需求是“剛需”，但此次約談針對的主要是“非剛需”的投資需求，也就是“炒房”。

　　被約談城市迅速對政策“打補丁”

　　在新華社發布住建部約談12城的消息後不久，一些城市升級了樓市調控政策。

　　例如5月15日晚調整調控政策的成都，其提出將限購對象由自然人調整為家庭；戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，在成都市穩定就業並連續繳納社保12個月以上方能新購住房；父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨家庭購房。

　　對于新入戶人員購房條件的調整，成都房管局解釋稱，此前執行的限購措施對新入戶人員沒有穩定就業且繳納社保的要求，導致部分投機需求通過入戶方式達到購房目的，進一步加劇供需矛盾。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，成都此次限購政策調整，屬于對政策的一次“打補丁”，對于全國樓市調控有積極借鑒意義，其針對人才落戶炒房、假離婚炒房、親屬投靠落戶炒房等進行有效預防，具有針對性，後續全國其他城市可以積極模倣。

　　除了成都，有媒體統計發現，在住建部約談的城市中，長春、哈爾濱、佛山、貴陽、西安、太原等6個城市近期相繼發布調控新政，昆明、大連、徐州暫未跟進，海南發布全域限購政策，海口、三亞自然也在政策覆蓋范圍內。這些新出臺的樓市調控政策也被認為是在“打補丁”，其中包括：

　　長春從5月2日起，對自2017年12月29日之日後在長春市三環區域新購的非家庭唯一住房，以商品房備案合同簽訂日期為準，兩年之內不得上市交易。

　　從5月7日起，在哈爾濱主城區6區區域范圍內，取消建設單位網簽合同備案信息注銷權限，凡新購買商品住房(不包括二手住房)的，自商品房網簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

　　佛山則要求房地産開發企業合理安排開盤時間和銷售方式，避免在夜間(17：30—次日8：30)進行項目開盤或銷售活動，對預計購房人數較多的項目，盡可能採用搖號等方式進行銷售。

　　西安市住建局則在5月10日發布公告表示，凡是在房産證或網簽合同文本中規劃用途或該商品房規劃用途為“公寓”的，不論其土地用途、年限，均在限購范圍內。

　　貴陽在5月14日出臺包括3年內不得轉讓新建商品住房，限制多次反復申請公積金貸款，嚴打“首付貸”“假按揭”等市場違規行為的房地産調控政策。

　　此後是否還會有更多城市出臺“新政”？郭毅分析稱，“新一輪調控的核心邏輯是‘房住不炒’，只要有城市的樓市狀況違背了這條原則，就會引起中央政府的密切注意，引來新的調控措施。”

　　易居研究院研究員詹毅凡在接受媒體採訪時表示，在住建部約談之後，成都、哈爾濱等部分城市立馬出臺了嚴格的限價政策遏制投機炒作，預計二季度部分熱點城市樓市政策依然有收緊的可能