吉隆坡產業市場概況‧首都房市依然蓬勃

【星洲網】首都吉隆坡住宅產業市場，一直是全國關注的焦點，2014首半年，供應單位總數增加1.1%至15萬零111個，比2013首半年的14萬8千455個稍多，當中，易手的總共有3千916個單位，比2013年同期的4千162個減少5.9%。
至於服務公寓領域，供應總量比2013首半年的1萬6千819個增加8.8%，首半年易手的總共有1千143個，比2013首半年的788個單位，增多了45.1%。

5發展商推出新產業
在這些領域，預訂在2015年推出產業計劃的發展商，主要有：NazaTTDI私人有限公司、桂嘉集團、克立斯建築（CRESBLD，8591，主板建築組）、I公司（IBHD，4251，主板產業組），以及陳與陳發展公司。
其中Naza TTDI探討在Platinum Park推出首個住宅產業大樓，該項耗資4億5千200萬令吉的計劃，首2棟擁有500個服務公寓，發展商指出，單位面積介於600至1千200平方尺。
此外，桂嘉集團首個住宅產業Quill Residences獻售522個單位的服務公寓，建築面積從600平方尺起跳，樓高36層的豪華住宅公寓大廈，為桂嘉城商場、40層商業大樓綜合發展計劃的一部份。
由克立斯建築興建的耗資10億4千萬令吉發展計劃，預期在2015年次季推出，該項發展計劃名為“The Bank”，預期包括零售商場、服務住宅套房公寓、酒店及辦公樓。
另外，I公司計劃發展豪華高聳住宅產業計劃，名為Grandi-Residence，發展總值達8億2千萬令吉，該項計劃將獻售442個提供全套家具的住宅，平均售價每平方尺2千300令吉，預期在2019年完工。
位於吉隆坡城中城另一項產業發展計劃為Stonor 3，這是陳與陳和Mitsubishi Jisho Residence的聯營計劃，樓高41層的高檔住宅產業，擁有400個單位的服務公寓，建築面積介於688至1千313平方尺，售價由110萬令吉起跳，平均為145萬令吉，該項計劃預期在2018年完工。
與此同時，陳與陳探討在2015年首季推出Damai Residences，預訂在2017年12月完工，該項計劃的發展總值為6千200萬令吉，一棟樓擁有30個單位，包括閣樓，建築面積介於1千938至3千961平方尺，售價在190萬至435萬令吉之間。

豪華住宅陸續推出
最近，豪華住宅單位吸引市場的目光，自2012/2013年推出Four Seasons酒店與豪華住宅後，更多的豪華房產計劃推出市場，特別是在吉隆坡城中城地區，最新的有Kempinski酒店，加入2014年第4季推出的8 Conlay Residences。
另一項發展計劃為安邦路的Oxley，預期在近期內推出，豪華住宅單位的售價每單位介於2千至2千500令吉，據稱有一些已達每平方尺3千令吉。
除此之外，吉隆坡直轄區內也有一馬房屋計劃，主要是配合政府的可負擔房屋發展步伐，包括13億令吉的撥款，以期在2015財政年內興建8萬間房屋。
這些已獲批准的計劃，分別位於蕉賴、十五碑、武吉加里爾、武吉免登及文良港，這些發展計劃多數是高聳的住宅產業，單位數目介於416至803間。
另外，位於武吉免登的一馬房屋計劃，建築面積介於856至1千100平方尺，售價從27萬5千令吉起跳。
位於吉隆坡十五碑的一馬房屋，建築面積介於750至1千平方尺，建議售價從27萬令吉起計，位於武吉加里爾及文良港的一馬房屋，面積分別為905及928平方尺，其中武吉加里爾的一馬房屋售價從25萬5千令吉起計，至於文良港的一馬房屋售價則從33萬5千令吉起跳。
在2014首半年，有地房屋的供應量為11萬3千零25個，比2013首半年的11萬3千零9個單位微增，大約有58%的產業由二至三層排屋組成，19%是單層排屋，2014首半年總共有1千993個單位為有地房屋，比前期少0.6%。

零售商產租金穩定
2014首半年零售產業空間的供應介於2千750萬平方尺，比2013首半年的2千610萬平方尺多。
吉隆坡市區較高租金的零售產業大廈分別有：吉隆坡城中城陽光廣場，每平方尺月租在50至87令吉、吉隆坡柏威年廣場，每平方尺租金40至60令吉、吉隆坡中環廣場的Stesen KL Sentral，每平方尺30至49令吉，以及在滿家樂的I Mont Kiara，每平方尺租金9至18令吉，2014年整體租金市場保持穩定。
另外，在2014首半年，吉隆坡零售領域的平均出租率保持穩定，介於89%，比2013首半年的83.5%高，其中吉隆坡城中城陽光廣場的首要零售產業空間，出租率保持在100%的偏高水平，是吉隆坡其中一個租金水平最高的零售產業廣場。
與此同時，2014年新完工的零售產業分別有：Nu Sentral及桂嘉城市廣場，預期在2015年完工的購物廣場包括：雙威布特拉商場、Capsquare Mall，以及雙威Velocity廣場。
其中桂嘉城市廣場是最新加入吉隆坡中央商務區的零售產業商場，2014下半年出租率超過80%。
另外，耗資2千萬令吉的1 Mont Kiara裝修工程已經完成，並已於2014首半年重新開張，26萬平方尺廣場的重新裝修，將原本的132家商店減至127家。

量身辦公樓受歡迎
2014年吉隆坡量身訂造辦公空間，可出租面積從2013首半年的8千280萬平方尺（398家大廈），增至8千420萬平方尺（402家大廈）。
在2014首半年，至少有5家新的量身訂造辦公樓完工，分別是蜆殼石油大廈、Sentral Vista、吉隆坡中環的人民銀行雙子大廈，以及在吉隆坡城中城的朝聖基金大廈，這批產業大廈為市場增添134萬平方尺的辦公空間。
於2014年首季完工的人民銀行雙子大廈，是一座樓高32層的商業大樓，人民銀行新的總部就在這座大廈內，其中一棟的租金以每平方尺5令吉50仙出租，在納莎白金園發展計劃的朝聖基金大廈，是一棟30層樓的大廈，可出租面積總共36萬平方尺。
吉隆坡量身訂造辦公樓的平均出租率大約80.1%，比2013首半年的79%增長1.1%，吉隆坡市中心一些主要的量身訂造辦公大廈，分別有國油雙塔樓、明訊大廈、以及在The Intermark的Integra與Vista大廈，租金要價每平方尺介於9令吉50仙至12令吉，至於聯昌集團大廈、吉隆坡中環桂嘉7大廈的租金，租金要價每平方尺大約是7令吉50仙至8令吉。

國油總部高租金有人問津
國油雙塔樓的國家石油總部，擁有最高租金已超過10年時間，每平方尺13令吉。儘管租金水平偏高，可是，出租率依然達100%，國家石油公司是主導租戶，該大廈可出租面積大約320萬平方尺。
與此同時，The Intermark的Integra與Vista大廈，去年已完成建築工程，分別取得50%與93%的出租率，可出租面積總共156萬平方尺，租金介於每平方尺9令吉50仙至11令吉之間。

更多綠色大廈將加入市場
在未來幾年，預料將有更多量身訂造辦公樓，同時擁有綠色產業指數，以及多媒體超級走廊的大廈加入市場，進而與現有的A級大廈競爭。
預期在2015年完工的新商業產業大廈，包括Centra大廈、llham Baru大廈、盤谷銀行大廈、納莎總部白金大廈、JKG大廈及Q Sentral大廈。
另一方面，聯昌集團大廈是位於吉隆坡中環一棟41層的A級辦公樓，以6億至7億令吉出售，聯昌集團大廈由聯昌集團Mapletree產業基金，以及新加坡的Mapletree投資有限公司聯合擁有。
2014首半年，桂嘉資本信託向馬資源產業私人有限公司，收購吉隆坡中環Platinum Sentral大廈，交易價值7億4千萬令吉，該大廈提供45萬平方尺的辦公空間，以及7萬9千平方尺的零售空間。

供應過剩隱憂
儘管對於辦公樓供應過剩存在隱憂，特別是許多新增供應將加入市場，不過，租金水平保持穩定，投資產業市場依然活躍，新的發展計劃料將在接下來3年，為辦公樓市場增加900萬平方尺的辦公空間，屆時可能對租金造成壓力。

酒店出租率達70%
吉隆坡的酒店業繼續成長，在2014首半年，總共有3萬4千367間酒店客房，比2013首半年的3萬2千679間客房增加5.17%。
其中位於吉隆坡城中城的首要酒店，分別有Double tree by Hilton，每天住宿費320令吉、吉隆坡Grant Hyatt酒店，每晚650令吉、Intercontinental酒店，每晚404令吉，以及Prince Hotel & Residence，每晚310令吉。
其他酒店包括位於吉隆坡中環地區的Aloft酒店，每晚385令吉、Best Western Dua Sentral酒店，每晚345令吉，以及The Majestic酒店，每晚430令吉。

三及四星酒店增加
另外，在2014年首季，一至五星級酒店平均出租率成長2.2%，達到70%，比2013年首季的67.8%高。與此同時，有2家新的三星級酒店，以及4家新的四星級酒店。
這些新的酒店加入市場後，使到四星級酒店客房數目增至8千483間、三星級酒店客房數目增至7千零90間。
目前，吉隆坡擁有23家新的四星級酒店，以及31家新的三星級酒店。
在2014年加入吉隆坡市場的四星級酒店為Aloft酒店，該酒店位於吉隆坡中環，擁有494間客房，吉隆坡中環Aloft酒店由Starwood酒店集團管理，該集團也管理其他豪華酒店，例如Le Meridien、Westin、Sheraton、Four Points by Sheraton、St Regis及W酒店。
隨著三星級酒店Wolo Bukit Bintang的完工，Mammoth Empire繼續在吉隆坡唐人街擴展概念酒店業務，建議中的計劃是把豐隆大廈轉型，並命名為Megah大廈，擁有300間酒店客房。

豪華酒店進駐大馬
2014年有不少著名的酒店集團前來大馬擴展業務，豪華居住概念日益普遍，酒店業發展計劃與高檔連鎖酒店排行，可以預見的是，高檔、豪華品牌已為大馬的酒店業設定新的指標。