經濟日報社論／房市下行 都會區走勢分歧
日期：2023/03/01
2023-02-08 03:34 經濟日報／ 社論
去年元月聯準會開始進入升息循環，到目前共升息4.5%。我國央行也跟進，在去年共升息0.625%。另外，上個月立法院也通過「平均地權條例」修正案的一些打房措施。央行的利率決策及政府的政策在在影響未來國內各都會區的房價走勢。
去年台灣房市雖飽受利空威脅，但房價仍呈上揚走勢。根據國泰房價指數，去年預售及新屋價格平均上漲25%，其中以新竹縣市漲幅49.9%最大，而以台北市漲幅15.4%最小。另外，依據信義房價指數，去年全國中古屋的價格平均上漲7.6%，以新竹縣市漲幅21.7%最大，而以台北市漲幅4.7%最小。去年台灣房價猶能上漲，主因是央行只將重貼現率由年初的1.125%微調至年底的1.75%，從而對民眾購屋意願的負面衝擊有限。
然而，去年第4季房價變動資料顯示，各都會區房價多已呈下跌趨勢。去年第4季全國的預售及新屋價格，較上一季平均上漲0.68%；其中，以台北市上漲8.6%最高，而以新竹縣市下跌6.7%以及桃園市下跌13.1%最慘。另外，去年各大都會區房屋交易量皆呈現減少趨勢；在去年3月時，成屋的交易量為9,228棟，而到了11月時只剩2,154棟。
預售屋的交易量在去年3月時為6,946棟，而到11月時只剩1,896棟。由於房地產市場有量先價行的明確現象，因此，從技術面來看，台灣各都會區房市多已呈反轉趨勢。
就基本面來看，包括平均地權條例修正案、碳費徵收及央行升息等三項政策，皆不利未來國內房價走勢。
首先，平均地權條例修正案中，規定私法人購屋需先取得政府許可。近來私法人每年平均購屋約1.5萬棟，相當於去年房屋交易量31.8棟的4.7%。少了私法人購屋需求的支撐，會讓房價搖搖欲墜。
其次，今年1月立法院三讀通過氣候變遷因應法，因而環保署預計自明年1月起，對每年排放二氧化碳當量超過2.5萬公噸的287家排碳大戶課徵碳費。環保署目前規劃二個版本：每公噸排放課徵100元或300元，預計造成消費者物價指數分別上漲0.21%及0.62%。然而，央行重貼現率在去年底為1.75%，已不足澆熄去年12月消費者物價指數年增率的2.71%，若再加上碳費的衝擊，恐使央行被迫升息因應。
最後，聯準會在近期的記者會表示，今年會再升息2碼，且若經濟情勢無重大改變，今年不會降息。若聯準會今年共升息3碼，則預期央行今年至少再升息1碼也屬合理。
雖然總體而言，未來國內房價走勢並不樂觀，但各都會區受到不同因素影響，房價走勢分歧。新竹縣市的展望最不樂觀。
首先，自2017年第1季至去年第4季，新竹縣市的房價以漲幅近100%冠全國。然而，當房價趨勢往下時，過去漲最多的，下跌也最快。
其次，美國四大科技巨擘，包括Meta去年已裁員13%，而微軟、亞馬遜及谷歌在今年1月也陸續宣布將裁員5%到6%。由於新竹科學園區廠商屬這些巨擘的重要供應鏈，也可能被迫裁員，從而減損新竹地區房屋的買氣。
反觀台北市，未來展望相對樂觀。首先，自2017年第1季至去年第4季，台北市的房價漲幅23.9%居六都之末。其次，台北市的房屋供給量呈減少趨勢，因而有利房價走勢。台北市的新屋多來自都市更新，但礙於法令規範以及民眾對新屋分坪比例的過度期待，導致都更成功案例寥寥可數。因此，未來台北市的新屋房價仍有逆勢上漲的可能。
另一方面，我國房屋的所有權移轉來自繼承及贈與的比例，由1991年的10.6%上升到去年的18.5%，而去年台北市更達33.7%。台北市中古屋的供給雖逐年減少，但對外縣市居民仍具吸引力，因而未來其跌幅應該相對有限。