東南亞房地產投資熱，500萬就能買到蛋黃區，年化報酬上看4%？
日期：2023/08/17
2023/08/12 理財周刊 文‧林怡妏
疫情之後海外房地產市場迅速回溫，根據內政部統計，經營海外不動產仲介或代銷的業者，在2022年第二季就突破五百家，比疫情前的高峰期還要來得多。
觀察這波海外投資趨勢，在於國內高房價難解之下，投資買家將目光轉移到成長中的新興市場，尋求更好的投資報酬，還有部分買家，則是透過海外房市的低入場門檻，創造被動收入，以房養貸。
五百萬就能買到蛋黃區 年化報酬上看4%?!
究竟海外房市有哪些吸引力？
任務置上國際顧問公司幕僚長王征杰舉東南亞市場為例，受惠全球供應鏈重組，製造業紛紛赴東南亞布局，泰國、菲律賓與越南等擁有良好製造業技術與服務的國家，成了房地產投資熱門。
相較台北市目前標準住宅平均總價1,829萬，租金報酬1.1%的水準，全球房地產指南數據顯示，東南亞GDP總值前五大國的房價基期低，以泰國曼谷為例，蛋黃區一房公寓總價平均落在187,651美元，台幣590萬元左右，菲律賓馬尼拉則落在88,164美元，台幣280萬左右，且兩地都享有4%~5%的租金報酬水準。
王征杰表示，近年東南亞前幾大經濟體政治環境已漸趨穩定，加上龐大人口紅利與中美經濟脫鉤、新一波製造業遷徙風潮所造就的利多，讓東南亞在近兩年成為支撐全球經濟成長的主要動能，資金匯聚之下，也使得房市前景看好。
就政策面而言，王征杰表示絕大多數東南亞國家對外資投資的規範都相當明確。他舉例，「外籍人士若要在台灣取得不動產，是根據土地法中的『平等互惠原則』，亦即外國人所屬國家對我國人民在該國可否享有同等權利，因此不同國籍的民眾要在我國置產，標準是不一樣的。」
「不過東南亞幾大投資熱門的國家，對外國人投資房地產的限制與規範皆統一採用一套標準，以泰國為例，法規就明定外國人不能購買透天型標的，僅能購買大樓，且其中外國人僅能佔總戶數的49%。」
「另外，政策明確也代表產權清楚，」王征杰補充表示，部分東南亞國家法律規範外國人不得取得產權，想在當地購置房地產就得登記在本地人名下，變相提高投資風險。
高報酬可能是騙局！進場前留意這些地雷區
談到風險，海外標的鞭長莫及，投資風險勢必高於國內房地產，其中政策條件限制以及文化、語言、地域所造成的資訊落差，容易讓不肖業者從中取巧，若投資人沒有事先做好功課，白花花的鈔票很有可能付諸流水。
王征杰表示，近年許多海外房地產投資詐騙多來自於部分業者會誆騙投報率，以超過當地實際投報水準的「保證租金報酬」吸引投資人，或是將房子價值報高，並收取仲介服務費，民眾礙於不熟悉當地市況及無法實際賞屋，只能當冤大頭被剝削。
因此，王征杰呼籲投資人不要被美化過的廣告企劃所蒙蔽，必須先做功課，評估風險，才能了解投資案是否在風險的承擔能力內以及是否與自身的風險偏好相符，同時也能事先擬好風險應變計畫，當真的遇到不利的情況，才不至於措手不及。
匯損、通膨吃掉利得 進場前關注國家總經環境
以總體性風險來說，投資人應該多加留意匯率風險以及通膨風險。匯率風險在於部分新興經濟體不太干預匯市，除非有重大變故，否則任其自由波動；或是外匯存底很少，無力應付國際熱錢大量進出，這將使匯率波動幅度大於台幣，所造成的匯損可能直接吃掉投資人在房地產的利得。
至於通膨風險，投資人要了解並非所有國家都像台灣一向以控制通膨為最優先政策目標，通膨率可以長年維穩。當投資人碰上投資標的所在的國家通膨率飆漲，卻無法有效緩解時，那麼實質報酬就會縮水。
另外，政治與法令對房地產也有相當大的影響。對此，王征杰強調，投資人購置房地產一定要確保產權清楚，有些國家的法令就規定外國人不能持有產權，變相限制外國人於該國投資，若投資人沒有多加留意，投資風險將大幅提高。
慎選建商 避免買到爛尾樓
還有一些個體風險值得投資人留意，像是流動性風險與信用風險。王征杰建議，若是以投資而非自住為目標，投資人應該以本地人的角度去思考：「他們會想要住在什麼樣的房子裡？」
因為部分海外房地產的投資標的是針對外國人設計的高總價房產或是收益型房產，對當地民眾沒有購買或甚至租賃的吸引力，很有可能淪為無法變現的「不動產」。
「投資人一定要對當地城市有一定程度的了解，像是否有大型企業投資、是否有大型建設。建議還是要選擇交通便利、生活機能完善，開發相對健全的區域。」王征杰表示。
另外，東南亞沒有履約保證系統，投資人若想購置預售屋，就要慎選建商以及仲介機構，對兩者背景有清楚的了解，包含公司規模、營運狀況、信評等，避免碰上惡性倒閉、買到爛尾樓等欲哭無淚的窘境。
當通膨已是無可避免的長線趨勢，房地產成為許多資金的避風港，一方面房地產具抗跌性、波動穩定，另一方面，同樣使用財務槓桿，房貸遠比股票融資安全，有助於提升整體投資組合的穩定性。
王征杰也建議投資人，在條件允許之下，將房地產規劃到資產配置中，不過投資一定有風險，要想出師「獲利」，就要認真做功課，避免涉入深水區。