景氣好到這種地步？連美國房價也創歷史新高了
日期：2023/10/19
2023年10月17日游庭皓·財經專家
最近，美國房地產市場出現「買氣弱、房價漲」的詭譎現象。
一方面，美國30年期房貸利率飆升近8%，但另一方面，美國房價卻在今年下半年創下歷史新高。正常來說，利率越高，購買成本也越高，應能使市場降低需求抑制房價，為何今年以來美國房價不降反升？
從數據上看，最近公布的標普席勒全美房價指數，7月份美國全國房價綜合指數創下歷史新高，不只比六月份環比上漲0.6%，也超越去年七月房價，同比上漲1%。
事實上，自2022年3月起，聯準會進入升息循環後，美國房價的確在短期內有效回落，從高點跌幅接近5%，然而，今年年初以來，房價卻見底上彎，將過去跌幅一一收復，終於在七月份突破前高，創下歷史新高價。
這不禁讓市場好奇，難道是因為景氣回溫，原本升息造成的購買成本衝擊，被新一輪景氣擴張的買氣給蓋掉了嗎？其實，市場的量能並沒有提升，以下表數據觀察，美國30年期房貸利率已經接近8%，然而期MBA房貸申請量卻創下近20年來新低。
換句話說，美國房價的上漲並非需求所推動，而是屬於量縮價漲，不過，即便量能萎縮，也很難判定房價最終會再走跌，因為，美國房屋庫存正處於歷史極低水平。
以美國成屋庫存量來看，僅剩110萬棟，遠遠低於過去20年水平，庫存月數也僅3個月，平均一間成屋庫存，須去化的月數僅一季，這種狀態讓賣方也不願輕易售出，因為潛在買方仍遠遠大於賣方，大家只是在等房貸利率下調。
有些投資人會認為，目前美國30年期房貸利率已接近8%，為何利率這麼高，房貸違約率卻極低無比，目前僅有不到2%的違約率？
舉例來說，在近8%的房貸利率下，以300萬元的貸款額計算，30年期等額本息，購房者每月還款約兩萬。而之前大量美國購房者利率不到3%。以3%計算，同樣的貸款額，每月還款只需一萬元，等於現在的還款金額飆升一倍。
這有兩個原因，一是市場自2022年購房量便急縮，所以並不是多數人買房都買在7%水準，事實上，美國當前房貸族，僅有不到2成購房者，採用6%以上利率買房，再來，由於美國購房者多數採用的是固定利率，通常會綁定很長一段時間，在購房當下就會更謹慎的衡量未來還款能力。
那麼，在這種詭譎的情況下，美國房地產市場究竟會何去何從呢？從價格來看，受到庫存極低的影響，未來高檔震盪機率仍偏高，從量能來看，也會因高利率影響長期買氣。
綜合來看，美國房市似乎正在嘗試著進入軟著陸環境，然而究竟能不能安全落地，就得看最後量能否拉抬，而這和聯準會在明年，是否有預防性降息的空間息息相關。