2024房地產趨勢／房市出現「反轉訊號」Q1房價將微降？
日期：2023/12/04
「打炒房」三個字，可說是近年房地產市場的政策基調。從2021年迄今，歷經央行五波選擇性信用管制、金管會銀行風險權數調整、財政部對短期交易課徵重稅的房地合一稅2.0、實價登錄2.0、扼止炒作行為的平均地權條例修法等措施，在在彰顯政府打炒房的決心，但抑制房價攀漲的成效不算理想。
從2023年的房市價量來看，仍然呈現「量縮價微揚」的格局。
其實，2022年底至2023年初時，各路專家原本看淡房市，2023上半年建物買賣移轉棟數僅約13.9萬棟、創五年新低，房市的確顯得「冷颼颼」。
不過，就在政府宣布7月推出「新青安貸款」後，一掃原本全年房市看淡的陰霾，助攻下半年行情，不少自用買盤進入市場，六都買賣移轉棟數連續四個月年增率正成長。原先預測的全年買賣移轉棟數，從2023年初，部分專家預估的25～26萬棟，逐步上調至28.5萬棟以上，甚至上看30萬棟。
自住剛需吹起的房市尾盤行情，能否延續至2024年？
「現在房市呈現利空出盡的局面，」吉家網董事長李同榮說，在政府連連打炒房之後，市場上確實減少炒作情況，也因為利潤空間壓縮，連高資產的人士也減少「儲屋」規劃，甚至衝擊豪宅買氣。
但市場上強勁剛性需求，仍可以支撐一年28～30萬戶的交易量能，讓「低總價」市場有撐盤力道。
從過去幾年的建照、使照及開工數的季線圖觀察，李同榮指出，2023年第三季的開工數為3萬796件，使用執照數為3萬3227件，這是五年來首度「死亡交叉」，也是房市在2024年第一季進入反轉的訊號。
李同榮解釋，建商請領建照後，必須於六個月內開工，可展延三個月，開工數反映前六至九個月的建照申請量，因此開工量大減，代表建商早在九個月前開始縮手，並減少推案。因此，量縮的現象在六至九個月前已發生，這也可跟上半年預售成屋量縮見底的現象相互印證。
不過，房市出現反轉訊號，僅代表有些餘屋量大的區域，在價格上可能有些鬆動，也預期在2024年第一季，房價有下修機會，但價格跌幅很小，較有可能呈現「以盤代跌」或「微跌」的房市格局。
「沒人料到新青安貸款的威力這麼大！」回顧2023年的房市表現，住商不動產執行總監徐佳馨這麼說。
今年下半年，因為新青安貸款推出，吸引不少首購族進入房地產市場，徐佳馨說，目前房貸利率的地板價為2.06％，但新青安貸款為1.775％；加上申辦條件不算嚴苛，帶動房市的效果相當明顯，甚至還有許多父母以新青安貸款，為子女先買房，因此也觸及到許多「準購屋族」，同步帶動下半年房市。
若從區域觀察，2023下半年的市況，是中南部比北部還來得熱，特別是低總價區域較強勢，像是北部買房民眾轉往桃園基隆尋找物件、中部區域轉往彰化、房價高漲的台南也轉往嘉義等地。
也因為買房的剛性需求，以及單價逐漸上漲的緣故，其實可觀察到建商的「控總價心態」。也就是，新建案多把物件價格控制在一定範圍內，像是台北市約在3000萬元、新北市2000萬元，其他區域約落在1000～1500萬元的總價區間。
「2024年的房市，我會用『無聊』來形容……，」徐佳馨說，2023年下半年的市況，應可延續到明年，而政府打房，預估在2024年，也不太會有新的重大政策推出。民眾或許擔心2024年大選或地緣政治，為房市帶來一些變數，不過，這些變數都是間接影響，並不會對房市有直接衝擊。