2023房市回顧：法拍屋搶破頭 地上權案吸睛 凶宅洗白最取巧
日期：2023/12/05
房價高漲，許多民眾往法拍市場撿便宜，法拍小哥陳俊廷表示，法拍物件會出現破盤超低底價物件，常見為國有財產署法拍屋，將超過15年無人申請繼承登記的不動產拿出來拍賣，因取得無成本，底價通常都相當誘人，另一種為產權不完整的物件，如僅有地上權，或是持分部分所有權，底價才會遠低於市價。
2023年7月萬華康定路出現一筆16坪公寓法拍屋，底價僅6.53萬元，雖然僅有地上權無土地所有權，但價格太過便宜，地段又不錯，鄰近西門町，吸引多達91人投標，最後以500.1萬元拍定。
但根據當地的實價登錄房價，萬華區康定路中古公寓行情約每坪40萬元，若是正常有土地及建物的物件，合理價應是16.86×40=674.4萬元，地上權價格約是市價的1/3，該物件合理價落在674.4÷3=224.8萬元，拍定價反而遠高於市價。
基隆也出現一筆史上最低底價的透天法拍屋，位於七堵，2層樓的透天厝，總面積上百坪，一拍底價僅16.3萬元，換算單坪只要1400多元，消息一出吸引眾多人前來看屋，原屋主是經營農場，久沒有營業，積欠基隆市稅務局房屋稅，所以遭到法拍，不過該物件同樣僅有地上權，牆壁斑駁、外觀老舊、且無窗戶，屋況相當差。
中壢同樣也出現國有財產署的法拍屋，位於中壢龍岡生活圈龍東路，公告坪數35.66坪，土地坪數7.72坪，屋齡31年，位於8樓大樓的8樓，公告底價僅要120.5926萬元，換算單坪只要3.38萬元就能買到電梯大樓，相當誇張的低價，一共吸引199筆標單，最後以596萬元得標，比市價略便宜一些。
有民眾則是趁3拍流標改特別變賣程序時，快速買下，那是位於基隆暖暖區的「十勝苑」水岸豪宅社區，因基隆某建設公司欠稅超過億元遭到法拍，3拍底價1142萬元依然無人問津，改變賣程序，在公告短短3小時內就被一女子以229萬元保證金支票買下，創下最快成交紀錄。
另外還有民眾走歪路，透過法拍洗白程序，在2023年8月以法拍價格554萬元標下台中市北區墜樓命案凶宅，孰料僅隔3個月，該物件就出現在售屋市場，開價1180萬元，是取得成本價的2倍以上，甚至高於該社區的行情價。
地上權物件雖然價格便宜，但陳俊廷提醒，民眾要注意這類產權無法貸款，需全額拿出現金購買，需要有一定的財力，且地上權無法參與都更，建物若滅失，地上權就自然消滅，都是風險所在，最好觀察其土地是否有進入法拍市場，就能透過標得地上權，取得土地優先購買權，將建物及土地的所有權整併後，就能向銀行貸款。
而大安區透天法拍屋其土地所有權人為政府，因政府不會將土地拿出來拍賣，土地及建物產權無法合一，只能永遠僅有地上權。
另外，國有財產署法拍的物件雖然底價低，但關注的人也多，投標數一旦多，不一定能標到便宜，拍定價高於市價也不在少數，陳俊廷表示，想在法拍市場找便宜，反而從不點交物件中尋找風險低的產品，更有機會標到比市價低的房屋。
如無償借用、借貸佔有、夫妻離婚其一方佔有或、限制登記等物件，前3種可與占有者協商搬家，協商不成還能透過打官司，強制執行取得房屋所有權，若透過訴訟，大約需要3~6個月的時間，限制登記物件則能行文給檢察官，請檢察官解除限制登記，就能取得所有權。