交易量增房價將漲？李同榮：五大理由空頭才要開始
日期：2023/12/06
2023/12/05 經濟日報／記者游智文／即時報導
2023年11月六都買賣移轉棟數突破2.3萬棟，月增11%，年增26%，寫下今年最大增幅，在交易量大增同時，不少市場人士以「量先價行」原理，預估2024房價將續漲。
房市趨勢專家李同榮認為，房市與股市的價量關係走勢不同，別陷入「量先價行」的迷失，2024房市沒有再上漲的基本要件，房市空頭才正開始，選後若短線上漲，房價漲多少就會跌多少。
不過他表示，雖然房價會鬆動，但以盤代跌或微跌居多，低價市場支撐力足，大台北抗跌、中南稍弱，桃園強。
李同榮指出，今年七月平均地權5重拳修法上路，外界一致認為下半年在政策打房與總統大選影響，交易量勢必更加緊縮，但他認為下半年交易量將脫離谷底，而7至11月交易量如所預期大幅回升，跌破大部分專家眼鏡。
李同榮分析，去年2022Q3受房地合一2.0上路影響，交易量急縮，大部分專家以股市原理「量先價行」預估房市多頭轉空，但他預估房市將呈現「價量背離」現象，多頭會延續到2023年底，如今證明，時過一年半房價仍然居高不下，空頭言論如同泡影。
2023上半年房市交易量已觸底，下半年交易量開始回溫，現階段大部分專家見到交易量增又預估「量先價行」，樂觀期待2024房價將續漲。不過，Q3-Q4間房市開工量與使照量呈死亡交叉，房價下測的考驗才正開始。
李同榮分析，房市「量先價行」不如股市的短期波動現象，房市往往有一段緩衝期落差，就如2016Q1交易量落底，但房價處於殺價取量階段，直到2017年底台北市才率先止跌。
又如2011年因奢侈稅打房交易量緊縮，房市呈現價量背離，直到三年後2014 Q3房市才反轉向下。
雖然目前交易量回溫，但對房價的支撐力考驗才正開始，從房市建照量與開工量之先行指標觀察，雖然房價除超漲區外，沒有明顯鬆動，但短期銷售率不佳，造成餘屋增多，房市必須沈澱消化餘屋，後市才會穩健。
不過因市場剛需的支撐力強勁，新青安貸款專案刺激下，成屋市場在高價跌與低價漲的環境下，房價第三季暫時處於止漲卻不跌的盤整格局，但第四季可能部分超漲預售區價格會開始鬆動，同時也會因市場信心恢復、促銷積極，促使交易量回溫，這也是下半年在房價表現不佳的狀況下，交易量能比上半年回溫的主因。