丹尼爾：減低風險穩操勝券抓緊市場變化就能賺錢

日期：2015/07/02

【南洋網】一個聰明的房地產投資者，雖然沒有看透水晶球的能耐，但是須對市場的變化有充分的了解。
此外，要在認清事實後才進場，只有這樣才能減低自己在投資市場上面對的風險以及穩操勝券。
以上是REI集團總執行長兼創辦人丹尼爾博士，與投資者分享心得。
這名言談風趣的意大利人說：“你買房子並不是因為你喜歡它，是因為它能為你賺錢。”
5年內變化巨大
我國未來5年將成為先進國，因此，許多大型計劃和建設，都已如火如荼的進行中，眼下的石油與天然氣、回教融資、信息與通信技術、教育、保健、生態旅遊、清真產業都是國家經濟的推手。
他說：“未來5年，我國將面對巨大的變化，隨著捷運、輕快鐵和其他各項交通系統得以投入運作後，全國各個州屬的房產市場也都起了變化。
“在哪裡投資，地點很重要。我們必須要有大局觀，而且必須事先做好功課，了解局勢和收集足夠的資訊後才出手。”
大馬經濟媲美先進國
很多人迷惑的是，究竟我國市道是否走向低迷，特別是油價下滑、令吉貶值，國內又發生了1MDB和瑪拉事件，讓人感到事態嚴重。
丹尼爾博士指出，如果拿我國經濟發展和其他國家相比，事實上我國不輸人，即使和英美日澳或歐洲相比起來，也不遜色。
他說：“一個國家最重要的就是國內生產總值（GDP），然後就是製造財富的能力、政府的管理能力、居民價格消費指數、國債和失業率。要知道，大馬在這些領域中，都不比美日或歐洲更差，大馬的國內生產總值去年上升5.7%，美英只有4.12%和2.73%。
“在債務佔國內生產總值的比率上，日本高達299.6%，依序是美國（101.53%）和英國（91.80%），我國是65.30%。”
預測通脹4.2%
“說起通脹，大馬3.2%，日本2.2%，英國和歐洲分別是1.9%和1.8%。
3.2%是比較保守的說法，就以印度煎餅來說，去年一片80仙，現在1令吉20仙，起價50%，而我個人預測通脹是4.2%。”
“說起失業率，歐洲10.5%，英美是8.2和6.5%，馬來西亞只有2.7%。
“再來就是國際貨幣基金的報告，報告指出，我國經濟多元化，財政狀況穩定，這些都是國家走向高收入國的象徵，身為馬來西亞人是值得驕傲的。”
1MDB負債“影響微”
對於國家最近發生1MDB的事實，會否產生負面影響？
丹尼爾打趣的說：“雖然1MDB負債420億令吉，但擁有270億資產，國家生產總值多達1兆令吉，就像100令吉損失了15仙。”
最新數據指出，在亞洲各大城市中，香港房價最高，每平方尺6170令吉，新加坡5238令吉，吉隆坡418令吉，因此相對來說，價格還是較低和負擔得起的。
今天手握100萬令吉的人，在香港辦公樓只能買到1萬5000平方尺，在我國卻能買到3萬4200平方尺，比起鄰國泰國（2萬5200平方尺）還要便宜。
投資酒店回酬可達6%
目前國內外住宅和商務產業，一般價格都處於高水平，投資回酬不如前幾年，產業專家建議，投資者考慮酒店投資。
Chester產業項目總監馬子爵指出，目前，酒店投資對許多投資者來說相當陌生，且有者也因不太熟悉合約條件，曾“有燒到手”的經驗。
然而他說：“近年的酒店投資，有可靠營運商支撐，投資機會不少，且能提供相對穩定和高的回酬，達6%左右。”
他解釋，投資酒店，是向發展商購入相關單位，然後再把產業交由著名的酒店營運商管理，目前城內有的例子如West Bestern、華美達（Ramada），和馬六甲著名的惠勝（ Hatten）酒店集團。
前2者都是來自外國的連鎖酒店業者。
數據可靠不靠感覺
此外，馬子爵說，一般酒店投資，可分為租金共享回酬或租金擔保回酬。
而且，投資者決定是否要投資前，有很實際的數據參考，如入住率衡量、地點的人潮，和能力價位。
“這些因素都可衡量，不像住宅，投資時都不能確定是否有市場，都是靠感覺。”
馬子爵補充，酒店業務不受經濟影響，遊客不會因為經濟不景氣而不到這裡旅遊。
看好隆檳柔甲
馬子爵強調，投資者必須做足功課，了解自己想要投資的地點和合約內容。
注意合約內容
“地點非常重要，因為會決定酒店的人潮，我認為吉隆坡、檳城和柔佛是成熟的地點，馬六甲則是著名的旅遊區。”
另外，他說，需注意合約，有些投資計劃一年竟然要求業主支付3萬令吉翻新費，但租金每年都沒有3萬令吉，屬不合理條件。
“需注意租金擔保回酬，發展商是否給實際目標，還是已將擔保部分納入售價。”
資金充足可逆勢投資
儘管目前產業市場疲弱，但馬子爵認為”
敵退我進”，若手上有資金，認清局勢後，不應該暫停產業投資。
反向思考，他說：“市道不好，發展商反而可能推出更多賣屋優惠如回扣，這些優惠在經濟景氣時無法找到。”
不過他強調，投資產業，必須做功課，了解各個產業類型的利與弊，更需清楚本身的投資能力，是否有足夠現金守住資產等。
“以投資公寓為例，畢竟比較十年前入場，現在投資回酬相對小，而且還要預算租金不足以支付供款，自己每月還要倒貼一筆。”
不過，他說，若資金不足則可選擇旺區，就不怕產業沒人租。
此外，馬子爵繼續看好的產業地點，包括賽城和柔佛依斯干達特區，因為兩地還有經濟活動，大量就業機會就會支撐產業需求。