評估海外置產國家的幾項考量
日期：2014/08/21
這幾年前往海外置產已蔚為風潮，儘管目的不盡相同，但可確定的是到海外置產已越來暢通，資訊也越來透明，選擇也越來越多。根據亞太國際地產趨勢研究處的分析，許多有意前往海外置產的人士最容易在評估階段打退堂鼓，問題不在於海外房地產艱深難懂，而是置產者不了解自己的需求，在眾多可選擇國家與標的中亂了方寸，更糟的是只聽他人意見就做出決定，把自己的投資交在別人手中，不僅風險倍增，還可能有其他潛在的損失。
其實評估海外置產可以掌握三大條件深入思考，就可以有較明確的決策了。
首先是置產用途。海外置產不外乎自住或投資，不同的置產用途，會影響日後對該海外不動產的管理與使用方式。如果是因為移民、留學或者長時間停留而產生的自住行為，比較不會有管理的問題，但若是單純海外投資置產，要考慮不只是投資報酬率而已，還需考慮管理方式、該國家與您的距離遠近、持有期間出租有沒有代管人可幫您處理、代管人與您的溝通有沒有語言上的隔閡。如果是透過國內業者前往海外置產，多數可以提供代管服務的諮詢，當然各國的服務費用與規範有所不同，進行海外投資置產一定要多多比較。
其次是國家條件。若以投資置產為目的，這點就相當重要，例如政治、經濟、房地產供需、對外國人置產的政策，甚至是自然人文條件都會影響房地產日後的投資效益。如果國家政治經常動盪不安，容易造成緊張對立，經濟發展可能將受牽連。而一國經濟影響著市場資金的流動性，也與該國一般民眾置產能力有密不可分的關係，當然也牽制著房地產未來的發展。此外若該國房地產供不應求，日後是否有發展成為供過於求的可能性，反過來說，假若現在房地產供過於求，未來人口是否會有變化？在需求上是否可能增加？至於政策面則直接影響外國投資人的獲利，包括稅務、費用等。而自然與人文是否吸引其他各國人士前來，甚至氣候環境都會影響房地產發展的後勢，上述內容有些是小細節，但若要進行海外投資，這些都是需要考量的重要課題。
最後是匯率趨勢。以日本為例，過去一年日圓急貶，若以當初日圓兌台幣匯率0.38計算，2000萬日圓的房屋約需760萬台幣，現在匯率已來到0.3左右，房屋價值剩下600萬台幣，平白蒸發了160萬元台幣，相同的狀況也可能曾發生在其他國家，類似受到經濟與貨幣政策的案例很多，如果前往海外置產就必須勤做功課，瞭解當地幣值的發展趨勢，才不會賺了增值卻賠了匯差！
【文：趨勢研究處 張漢超】