剩5%非馬來保留地 米都住宅往上發展
日期：2015/10/12
【南洋網】馬來保留地不准更換用途，亞羅士打區內僅剩5%的非馬來保留地，估計只夠10年之用，未來向上發展，是唯一途徑。
一些中小型承包商已有先見之明，看准這高樓趨勢，開始向州政府申請興建公寓，可以預見，米都未來將有更多高樓住宅。
吉打首府亞羅士打約95%土地都是馬來保留地，除非興建獨立或半獨立式洋房，否則2、30萬令吉的排屋住宅，只讓承包商賠了夫人又折兵。
因此，業界人士都看好向上發展的潛能，可以在有限土地上，興建更多房屋，達至居者有其屋需求。
馬來西亞房地產發展公會（吉玻支會）主席拿督莊偉松透露，也許米都市民短期內，仍無法接受高樓住宅，但現實迫使下，5至10年後的米都，公寓高樓充斥，市場會漸漸撇開有地住宅的傳統觀念。
公寓吸引年輕人
他說，公寓售價一般20至30萬令吉，這價格是市區房屋的基本屋價，且設備齊全，相信會吸引年輕人。
"以前的北海、馬六甲、森美蘭州，也是因為同樣面對土地不足而向上發展，所以相信米都人，也一樣可以接受沒有地上屋的到來。"
他指出，地皮物以稀為貴的今天，30萬令吉的房價是市場最基本要求。
但這個價碼，他坦言，並不包括亞羅士打、浮羅交怡及雙溪大年，這些市區房屋一般都必須35萬令吉或以上。
他形容，越來越沉重的房屋負擔，只有高樓公寓，才恰好適合藍領負擔。
今年市場淡靜
今年，吉打州屋業發展只有一個"靜"字！如此淡靜的市場，估計必須等到2017年才恢複活躍。
吉州房屋銷售量在今年受半年下滑20%，主要因素是消費者在這非常時期，都以不變應萬變心態觀望，若無餘錢傍身，都不敢購買房子。
根據屋業發展較蓬勃的3個縣署比較，屋業從去年至今年明顯下滑。
其中，以亞羅士打市政廳最為嚴重，從去年220項房屋申請，減少至今年的3項，而古邦巴素縣也從去年約200項減少至13項工程。至於雙溪大年市議會，也從23項工程減至今年12項。
莊偉松說，吉州在這半年的市場非常淡靜，主要是受到6大因素影響，包括經濟、政策、銀行貸款、馬幣貶值、消費稅等，"需求少，房子自然少建。"
"今年房屋需求量不多，因此屋價保持不變，平均價格處於25萬令吉左右。"
他估計如此靜態將維持至明年，而2017年是複蘇階段，需要等到大後年才真正恢複市場熱潮。
保留地100間永久地50間 小房屋計劃豁免建廉價屋
吉打州務大臣拿督斯里慕克力在8月6日宣佈，在吉州政府修訂的新房屋政策下，凡在馬來保留地興建100單位以下，或在永久地契興建50單位以下的小型房屋計劃，一律獲得豁免興建40%廉價屋或可負擔房屋。
莊偉松認為，隨著新政策落實後，預計屋業市場會重新活躍，且相信明年上半年，州內可恢複供應8000間房屋。
吉打州政府修訂新房屋政策，未來三年將為州內增加增加2萬8000間，售價20萬令吉以下的房屋。
根據舊政策，凡在馬來保留地興建99單位以下小型房屋計劃，必須興建20%廉價屋（9萬令吉以下）及20%可負擔房屋（20萬令吉以下），否則必須以付費取代，廉價屋每單位7萬5000令吉及可負擔房屋15萬令吉。
至於100單位以下計劃房屋計劃，則必須興建少于4萬5000令吉的20%廉價屋、8%少于9萬令吉廉價屋及12%少于20萬令吉可負擔房屋，否則必須以每單位5萬令吉取代。
莊偉松指出，過去吉州政府是以其他先進州作為政策的考量，如檳城、吉隆坡等，但對於州內占據6、70%的中小型發展商，上述舊政策是非常苛刻。
他舉例："吉州應該與玻璃市、霹靂、吉蘭丹、森美蘭及彭亨等州比較，而這些州屬都規定45至300間房屋單位不等，不必興建廉價獲可負擔房屋，彭亨州甚至直接豁免此政策，這都是比較親民政策。"
無論如何，他相信在新政策落實後，屋業需求也將隨之增加，市場也將活躍起來。
降土地轉換費益買家
吉打州政府7月1日落實徵收20%土地用途轉換費，讓原本已淡靜的屋業發展雪上加霜。然而吉州政府新政策中，也同意調降收費至10%後，雖成本增加1%，但對於屋價並不會帶來太大影響。
莊偉松解釋，扣除中央政府強制規定的付費外，在州政府落實徵收土地用途轉換費後，讓承包商必須承擔每單位約2300令吉。
"這包括土地更換用途費（約1600令吉）及水利灌溉局（700令吉）等，以及每單位成本提高1%。"
然而，他相信隨著州政府同意調降有關收費後，承包商將會自行承擔有關提升成本，不會轉嫁于消費人。
亞羅士打以南成新寵
亞羅士打以南存在著無限發展可能，即吉打港口、古邦羅丹、新邦瓜拉、拿督坤達、十字港，都成為發展商新寵。
這些距離市區不到20分鐘車程的外圍，因交通方便，且地價比較廉宜下，逐漸成為屋業發展的新開發地。
莊偉松說，若將亞羅士打分成北南兩部分，其中北部是屬於高級或政府大廈區，即安南武吉、高爾夫球園、亞羅美拉一帶；至於南部則屬中層階級，但卻是存在無限發展潛能區。
"目前，比較吃香的地區包括亞羅孟古魯、默貢、安南武吉和籠呀路一帶，這些都是處於活躍及適合屋業發展的後起之秀。"
樟侖需求增速第二
州內12縣署區別，莊偉松指古邦巴素的樟侖是屈居第二快速發展的地區，因該處靠近馬泰邊界，且附近也有一所大學，屋業需求量相對提高。
"其次則是居林、波各先那和笨筒，這些都是比較靠近市區的外圍，因此比較吃香。"
同時，他也歡迎居林國際機場興建的建議，這將對居林或雙溪大年屋業發展注下強心劑。
根據2010年吉打州12個縣署人口分佈及密度數據顯示，哥打士打縣已出現近飽和情況，而瓜拉姆拉縣屈居第二。
至於錫縣和巴東得臘縣，因地大且人煙稀少，因此人口分佈比較稀疏。