為後年復甦鋪路 房市明年下半年回穩

【南洋網】根據《2016年馬來西亞房地產展望報告》指出，2016年上半年房產市場預料依然持續跌勢，下半年逐漸恢復穩定，為2017年-2018年的複蘇階段鋪路。
報告指出，房地產價格和交易量預計大致上會下滑，市場調整介於3%至4%，尤其是高樓產業。
“房價並不會大幅度下跌，因為除了投機活動，還有其他導致屋價高漲的因素，包括缺乏土地、市場情緒、建築及合規成本、強勁需求、生活成本上升等，令屋價面對通脹壓力。”
報告指出，隨著投機者已經近乎退出市場，今年的房地產較受實際需求驅動。
PropertyGuru今日推介首份報告，並邀請業界相關人士分析2016年房地產市場趨勢。
料大選年攀高峰
出席者包括PropertyGuru馬來西亞區經理謝爾頓、安達曼集團（Andaman Group）董事經理拿督斯里張孫通博士、REI集團總執行長丹尼爾、富道教育集團首席講師米蘭多施、PPC國際產業公司總執行長西華山卡爾、Smart Financing總執行長蔡立威及ArmaniMedia私人有限公司董事經理蔡祺健。
西華山卡爾說，這是市場的循環，預計屋價在2019/2020年將攀上新高。
“2016年產業市場走勢仍持平，看不見改善的因素，預計2017/2018年大選年將會開始復蘇。”
欲購房屋自住應選二手產業
西華山卡爾指出，兩三年前入場投機者現在已經開始撐不下去，但是呆賬率卻很低，因為投機者都選擇繼續支付房貸。
“投機者將會互相競爭，降低房租，希望能夠幫補房貸。”
地價持續高漲
另外，米蘭多施認為，有興趣購買屋子自居者可選擇二手房產，因為價格將比新推介房產便宜20%至30%。
“一些有意購買房子自居者一直在等待，但是落實消費稅後，儘管住宅產業並沒有消費稅，但建築成本已經相對提高，為​​何還要向發展商購買房子？”
蔡祺健補充，儘管2015年是較“安靜”的一年，但是仍然存在購買興趣，因此希望2016年能夠有所改善。
《2016年馬來西亞房地產展望報告》顯示，隨著每平方尺的土地價格持續高漲，預計房地產發展商將會在市中心或其他城鎮中心建設更小的單位，以保持房產建成價格介於30萬令吉至50萬令吉，房產單位的面積則介於450至850平方尺。
“小而美”攻市場
發展商將藉助公交系統銜接因素，以“小二美”的推銷策略進攻市場，尤其是25歲至35歲潛在買家。
報告說，2016年購買房產時，地理位置不再是買家的首要考量因素，因為隨著​​第一條捷運路線預計在明年低竣工，捷運系統或許是明年房地產的最主要因素，坐落在捷運站一公里範圍內的產業預計將升值及租金微漲。
應停止打房助首購族擁屋
西華山卡爾呼籲政府撤回現有的打房措施，並落實一些刺激產業市場發展的措施。
他說，政府落實打房措施時，已經“為時已晚”，因此這些措施盡是降低交易量，並沒有降低房屋價格。
“現在必須撤回這些措施，發展商承擔利息計劃（DIBS）未必是壞事，對首購族而言會有幫助。”
丹尼爾補充，首購族面對的問題是10%的首期款項、買賣合約、印花稅等瑣碎費用，這些是他們無法負擔的。
“他們每月有能力定期償還貸款，但是在購買時必須先支付上述種種費用，這才是他們真正面對的問題。”
巴生谷合理價每平方尺600
張孫通指出，巴生谷的合理住宅產業價格平均約每平方尺600令吉左右，城中城2公里範圍內的產業除外。
他補充，每平方尺600令吉的價格並不包括莎阿南、巴生及萬撓。
“一些發展商給予瘋狂的回扣，但事實上若以每平方尺價格計算，並沒有便宜。”
他說，2016年發展商必須專注在地點，選擇已經有人潮的地點，而非那些預計未來會有人口入住的地點興建新項目。
他說，目前房屋貸款的拒絕率高達35%至65%，未來預計將會有更多銀行合併，提供貸款的銀行越來越少。
國行應增流動資金
蔡立威認為，國家銀行應增加銀行的流動資金，下調現有的4%銀行存款儲備金，讓銀行有更多錢提供房貸。
他說，由於銀行資金有限，因此必須縮緊接待，並將現有的資金投資於最高回酬的項目。
“在銀行的各種業務中，房貸的回酬率最低。”
他說，1998年及2008年的銀行存款儲備金僅1%，若國行能把這降低至2%或3%，銀行將有更多的流動資金來提供房貸。
他補充，屋價越來越無法負擔，房價上漲率與薪水漲幅不成正比，這是購屋者面對的最大問題。
呆賬低應放寬申貸標準
此外，他也表示，銀行在審核薪水5000令吉以下者的房貸申請會更加嚴格，並導致首次購屋者難以藉到房貸。
“事實上，呆賬僅有1.2%，意味著借貸者都有償還貸款，銀行業務並沒有受影響，最大問題是缺乏流動資金。
“2016年是人們能以最佳價格買到好房產的時機，消費者必須儘早進行財務規劃，提高信用評級，以便能夠獲得銀行貸款。”
地點價格都出錯一馬屋計劃失敗
丹尼爾直言，一個馬來西亞人民房屋計劃（PR1MA）是個失敗的計劃，以錯誤的價格興建在錯的地點。
他說，政府絕對不可能完成所承諾興建的PR1MA數量。
“數據顯示，每年大馬所有發展商平均才興建16萬間屋子，政府如何能夠答應人民在兩三年的時間興建80萬間屋子？”
房屋無需各種名目
他補充，除了PR1MA，還有各種房屋計劃，包括人民友好房屋（Rumah Mesra Rakyat）、人民夢想房屋（Rumah Idaman Rakyat）、人民心願房屋（Rumah Aspirasi Rakyat）等等。
“我不明白為何要那麼多各種各樣的'房屋'，為何不能以一個名字，並由一個單位負責？”
蔡祺健補充，PR1MA興建的地點太偏遠，而且在一個小鎮批准興建房屋單位數量與當地人口不成正比。
西華山卡爾說，大馬往往擁有很好的計劃，但在落實方面往往遜色。
一個項目太多領導
“一個項目太多領導，而且至今都沒有任何人可以定義可負擔房屋的價格到底是多少。”
此外，他認為，發展商是資本家，就是要賺錢，政府不能強迫他們興建可負擔房屋履行社會企業責任。
“就讓資本家去賺錢，由政府照顧人民的福祉，這是政府的責任。”
張孫通則認為，PR1MA方向正確，問題出在興建地點，因此政府必須加強與人民的溝通。