炒房潮蔓延全球
日期：2016/02/24
【香港商報】哪裏有高房價，哪裏就有中國人的身影。在香港，在英國、在美國、在澳大利亞、在加拿大、在歐洲等地都是如此。特別是近一兩年來的加拿大溫哥華及多倫多，房價讓中國人炒得飛快飆升。2015年溫哥華的房價上漲了20%以上，近十年溫哥華的房價上漲達到4至5倍；2015年多倫多的房價上漲15%以上，近幾年不少房子價格也上漲了1倍以上。
各國炒房潮與中國分不開
那麼溫哥華及多倫多的房價近年為何會漲得這樣快？估計很大程度上是與中國人有關。前幾天有一位朋友告訴我，他女兒大學班上有7至8個同學，其中就有兩個同學在炒房，每個人手上都有6至7套住房。試想，一個大學二年級的學生，就這樣幾個中國人，其中就有四分之一在炒房，而且每人手上都有6至7套住房。多倫多目前近10萬中國留學生，其中只要1%的人參與炒房，就能把多倫多的住房炒得天翻地覆。更何況，中國人在多倫多炒房的比重比這大得多。
試想，目前多倫多一套50萬加元左右的公寓，租金在每月2000元左右，扣除物業管理費、物業稅、按揭貸款利率等成本，其年收益不會超過12000元，年收益率在2%左右，甚至更低。如果不是房價上漲，會有人湧入炒房嗎？
為何世界各國住房炒作會如此瘋狂？很大程度上與這些年來中國炒房潮是分不開的。早些時候不少中國的投資移民基本上都是在內地炒房大賺一把而移民國外。試想，無論哪個炒房者，只要在北京、上海及深圳等地，任意炒作兩三套住房，就有了通過投資移民到國外的資本。
政策帶動內地炒房潮
內地炒房潮已經盛行十幾年，先是溫州炒房團盛行上海、遍及全國。隨後從2008年下半年開始掀起一股全民的住房炒作潮。因為，政府為了GDP增長，通過過度信貸擴張及住房稅優惠政策鼓勵住房投資者進入市場，在這種情況下，不僅全國住房銷售跳躍式增長，各地房價也快速飆升。尤其是一線城市，在近十年，房價上漲幅度飆升了10倍以上。可以說，在過度金融槓桿及過度優惠的稅收政策下，全國的房地產炒作潮只會越來越高漲。直到2013年下半年，這種房地產炒作潮才無以為繼，出現周期性調整的局面。
但是這種局面持續不到一年，到2014年9月30日，中國政府面對GDP增長下行、面對房地產市場周期性調整、面對房價下行，又不得不再次推出鼓勵住房投資者進入房地產市場炒作的信貸及稅收優惠政策。比如說，只要還清銀行住房按揭貸款的購買住房者，無論其持有多少住房，再進入房地產市場都可享受銀行信貸及稅收優惠。於是，一線城市早就頂在天花板上的房價快速飆升，2015年深圳的房價上漲50%以上。
在這種政策的誘導下，很多住房持有者都認為政府不會讓房價下跌，只要買了住房，就如早幾年那樣一定是賺錢的好機會。比如，我在北京認識的年輕人，本來在北京只有一套住房，按揭貸款也沒有還到三分之一。但在政策的鼓勵下，她千方百計借款把這套住房的貸款還了，然後以這套住房抵押貸款還清借款，並付首付再購買一套。這樣，這個年輕家庭就有兩套住房了。但是，其槓桿率及債務負擔則是翻了一倍。一線城市的房價也在這個過程中快速炒高。
在政府大力鼓勵住房炒作的政策下，不僅居民個人在炒作，也有不少組織以資產管理公司名義在炒作住房。比如最近出事的鑫琦資產，表面上是資產管理，實際上是一家純粹的房地產炒作公司。而這類公司，在房價上漲時，什麼風險都不會發生，但是當房價下跌時，問題就來了。鑫琦資產最近出事，問題就是假定永遠上漲的房價不漲了。可以說，目前內地一線城市幾十萬一平方米的房價，估計都是這類公司炒作的結果。如是，房價豈能不漲？
2003年以來，由於政府從來就不對住房投資及消費用稅收政策進行區分，從而讓內地房地產市場完全成了一種投機炒作賺錢的工具，這就是內地房價持續上升的根源。而且這種情況到現在還是如此。特別是2014年以來，政府推出的一系列救房地產市場政策，更鼓勵持有更多住房的居民進入房地產市場。無論是利率下降還是稅收優惠都是如此。既然中國政府鼓勵住房投機炒作，那麼對住房炒作者來說，購買住房就是一本萬利的事。內地的住房炒作潮豈能退去？有此經驗，炒房潮也迅速地向全球蔓延。
內地房地產市場已經歷了十幾年的繁榮，沒有出現過一次像樣的周期性調整(每次調整都會因為政府托市再次把房價吹高)，所以炒作潮一直難以退去。但是，不僅目前城市居民的住房供求已經在2010年基本平衡，即三口之家基本上有一套住房，甚至於不少城市居民手上都有幾套住房，而且各個城市的房價早就頂在天花板上。在這種情況下，住房市場只能是少數投機者的市場，目前政府欲通過各種優惠鼓勵這些人進入市場，當然可以消化一些所謂的房地產庫存，但是他們消化這些住房之後，又有誰來接新進入者的最後一棒呢？如果沒有人來接棒，所有的問題及風險都來了。就如鑫琦資產的情況一樣。目前，有人指望農民來接這一棒，但是他們有能力嗎？
從歷史的經驗來看，這種炒房潮不到黃河不掉淚。內地是這樣，國外也是如此。當內地住房炒作潮退去時，中國及世界房地產泡沫必然破滅，這時，這些地方所有的問題都會湧現出來，政府托市也無濟於事。日本上個世紀90年代、香港1997年、美國2008年的情況都是如此。