日本推負利率催谷樓市 酒店零售寫字樓物業最看好

日期:2016/03/02

【大公報】日本央行跟隨歐洲央行實行負利率政策,不少經濟學者質疑對日本停滯的經濟增長,未必有刺激作用。日本民眾認為,把錢存放在銀行戶口已經沒有意義。然而,負利率對日本的房地產投資帶來新機遇,尤其看好酒店、零售和寫字樓物業市場。
有經濟學者批評,日本央行這三年多以來寬鬆政策,催谷資產價格飆升,但整體經濟無大起色。儘管日本央行向銀行購買債,貸款需求依然疲弱,利率回報微薄,日本的銀行寧願把錢存放在日本央行內賺取利率。日本央行現時的負0.1厘存款儲備金利率,其實是懲罰日本銀行界這種不願借貸的行為。
東京商廈價格料漲一成
然而,負利率亦有其作用,日本地產投資料會受益,從而激活銀行的按揭貸款生意。負利率支持日本住宅投資市場,商業物業市場同樣因為負利率出現了生機,地產業界相信,酒店和零售項目將有一番作為。
日本央行推負利率,銀行和金融投資顧問行,還有房地產投資專家,迅即作出回應,舉辦多場投資講座,為日本個人投資者提供建議。在這些投資講座中,最受歡迎是日本銀行界舉辦的置業講座。日本的電視台也爭相推出相關節目,訪問銀行物業按揭部門職員,分析利率走勢與置業前景。事實上,日本按揭利率處於低水平,負利率實施後供樓成本將再會調低一些。
拜低息和日圓貶值所致,過去數年日本樓市熱炒,投資者主要來自香港和中國內地,隨日本正式進入負利率年代,日本民眾自然想分一杯羹。東京、大阪的遊客迫爆街道和商場,酒店房間供不應求經常爆滿,在負利率之下,預期將會有更多新酒店,更多零售outlet和旅遊景點。瑞士信貸分析員認為,當利率下跌,流向房地產資金增加,今年部分東京商業物業價格升幅料有10%,評級高物業發展商債券再融資將獲取更佳條件。
日本的物業顧問行JLL預計,東京A級寫字樓價格今年起碼有一成升幅,投資房地產回報高於日本政府債券。經過數年熱炒,東京物業投資熱潮去年冷卻,全年下跌了12%,但物業顧問行JLL看好今年環境,預計東京房地產投資將升10%,至4.5萬億日圓,東京寫字樓租金今年升幅料有5%至10%。據東京商業物業經紀行Miki Shoji,東京商業地區物業空置率1月份跌至4.01%水平,是2008年來最低。
更多熱錢將流向REIT
日本央行1月底政策會議推出負利率,房地產信託(REIT)和發展商股價應聲急漲,兩大發展商三井不動產和三菱地所的股價,於央行宣布負利率消息後的數天內,分別升逾10%。東京德意志資產管理分析員認為,將會有更多資金流向日本的REIT,東京黃金地段商廈價格今年上半年料升約10%。據大和不動產鑑定數據,東京A級寫字樓價格去年升8.5%,每平方米約240萬日圓。瑞信估計,日本政府和日本央行竭力推行刺激措施,物業價格動力不會卻步。
 





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新加坡 國家與趨勢研究
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ㄧ、位置 新加坡共和國位於赤道北方137公里,地處麻六甲海峽的東南端,扼控太平洋和印度洋的通道。北邊和東邊是馬來西亞,南邊和東南為印尼。