經濟回穩樓市暫轉暖
日期：2016/05/12
【經濟一週】農曆新年過後，樓市似乎出現回穩跡象，成交轉暖之餘，中原城市領先指數曾經連續數週反彈。有分析認為，這是樓市止跌回穩格局。
人稱King Sir的葉景強表示，樓市止跌最主要原因是內地經濟好轉。
樓市轉旺，同時也帶動到一些相關行業。不過，他認為樓市短線或呈上落市格局，長遠仍有下跌壓力。
King Sir稱，據悉部分在內地發展的香港發展商3月銷售創歷史新高，可想而知內地樓市的銷情很好；同時帶旺家電、建築材料等行業。
經濟穩定下來亦在一定程度上有助恢復買家對樓市信心，因此早前大幅減價盤基本漸被市場消化，新樓銷情3月開始較暢旺。他直言，只要新樓肯減價，或貼二手價放盤，基本上都可以售出。
二手業主叫價趨軟化
二手樓方面，King Sir認為由於一手銷情暢旺，令早前較為執著的二手業主在叫價上趨於軟化，往往當買家提出還價即獲賣家首肯，售價低於新盤5%至10%，雙方都較易接受，從而令二手物業成交亦上升。
跟大型代理的經紀交流後，King Sir發現市值不足400萬元的細價樓成交中，炒家和自住的買家各佔五成；600萬元以上的成交中，約八成買家為自用，炒家僅佔兩成。
由於稅務與按揭的限制；加上發展商推售的新盤很難低至400萬元或以下，因此有不少投資者傾向進入細價盤市場，故新盤對中價樓和大價樓的影響較大。
King Sir認為，政府措施扭曲了整個細價樓市場。
細價樓難以大跌的原因，除有投資者入場外，並因政府不減「辣招」、不放寬按揭成數，細價樓很難出現大跌。
美年內再加息機會低
細價樓相對較易入場，但細價樓用家未必會轉去購買中價樓，因受到「辣招」和按揭成數的限制，導致換樓鏈斷裂，以致細價樓業主不具備條件換樓到中價樓。
他續稱，如果600萬元以上的中價樓可敘造七成、甚至九成按揭，那麼換樓鏈便會重新啟動，屆時細價樓或將出現明顯跌幅。
King Sir認為樓價不會大跌的因素是息口，並且美國聯邦儲備局今年內再加息的機會很低，因聯儲局擔心通縮多於通脹，嚴格來說不具備條件，也沒有急切性來加息。
加上美國大選臨近，此時加息對整個經濟和股票市場都會有影響，因此未來幾年或將繼續處於低息環境。
King Sir預計，今年樓市不會再有很大跌幅。明年則要視乎外圍經濟，但鑒於政府和發展商未來幾年新增供應的不斷推出，並料失業率繼續上升，明年樓市或續下跌10%。